Servituut

Servituut on kinnisasja koormatis, mis kohustab omanikku lubama kellelgi teisel midagi sellel kinnisasjal teha või seda kinnisasja mingil otstarbel kasutada^[1]. Samuti võib servituut kohustada mingist tegevusest hoiduma. Servituutide näol on tegemist asjaõiguslike kasutusõigustega, mille puhul õigustatud isikul on ühel või teisel viisil õigus võõrast kinnisasja kasutada ning kinnisasja omanikul lasub kohustus taluda õigustatud isiku tegevust oma kinnisasjal^[2].

Servituudi seadmine eeldab sellekohast notariaalselt tõestatud kokkulepet ja kinnistusraamatu kannet. Servituudi seadmise lepingus lepitakse kokku servituudi ala, poolte õigused ning kohustused, tähtaeg ning tasu või ka asjaolu, et servituut seatakse tasuta.^[1]

Servituute liigitatakse reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks, sõltuvalt sellest kas servituut on seatud kindla kinnisasja või isiku kasuks ^[2].

Reaalservituudi korral koormatakse maatükk teise maatüki kasuks ^[3]. Maatüki koormamine reaalservituudiga toob kaasa selle, et koormatise järgseks õigustatud isikuks on valitseva kinnisasja igakordne omanik. Teeniv kinnisasi ja valitsev kinnisasi ei pea olema naaberkinnisasjad, kuid teisalt on teatud lähedus nimetatud kinnisasjade vahel reaalservituudi teostamiseks vajalik. Reaalservituut annab õiguse teostada vaid neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituuti tuleb teostada viisil, mis koormaks teenivat kinnisasja kõige vähem.

Reaalservituudid jagunevad omakorda kaheks: talumisservituudiks ja loobumisservituudiks. Talumisservituudi puhul on teeniva kinnisasja omanik kohustatud taluma omal kinnisasjal valitseva kinnisasja igakordse omaniku tegevust ^[3]. Lisaks võib talumisservituudi alla kuuluda ka muude mõjutuste talumise kohtustus, mida valitsev kinnisasja omanik tekitada võib. Sellisteks mõjutusteks võivad olla erinevate helide, aurude, lõhnade jms tekitamine. Loobumisservituudi puhul on teeniva kinnisasja omanik kohustatud ise oma tegevuses hoiduma valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks teatud käitumisest, ilma et valitseva kinnisasja omanikul oleks õigust teenivat kinnisasja reaalselt kasutada^[3]. Antud servituudi puhul üritatakse vältida olukorda, kus teeniva kinnisasja omanik võiks ehitustegevuse käigus kahjustada valitsevat kinnisasja (nt valguse ja vaatevälja piiramine).

Lisaks reaalservituudile võib rääkida ka isiklikest servituutidest. Isiklikud servituudid jagunevad kasutusvalduseks ning isiklikuks kasutusõiguseks. Kasutusvaldus koormab asja nii, et isik, kelle kasuks antud servituut seatud on, võib õigustatult asja kasutada või omandada selle vilju. Kasutusvaldust võib seada ka vallasasjale. Isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile ^[4].

Vana-Rooma servituudid on võõra kinnisasja piiratud ulatuses kasutamise õigused Vana-Roomas. Asjaõiguses kehtib absoluutne õigus ehk omanikul on õiguslik kaitse oma asja suhtes kõigi teiste õigussubjektide vastu. Lihtsustatuna tähendab see, et näiteks naabri aeda ei tohi niisama sisse jalutada, aga kui seda on pidevalt oma asjaajamiseks vaja, siis on võimalik endale saada see kohtulikult kaitstava õigusena servituutidega. Servituudiga annab asja omanik õiguse kellelgi teisel oma maatükki kasutada nii, nagu kokkuleppe ette näeb. Seda kõike muidugi üldreeglina quid pro quo 'kaup kauba vastu' põhimõttel.

Servituuti aitab mõista "Digesta". 8.1.15.1.: Pomponius libro trigensimo tertio ad Sabinum Servitutium non ea natura est, ut aliquid faciat quis, veluti viridia tollat aut amoeniorem prospectum praestet, aut in hoc ut in sui pingat, sed ut aliquid patiatur aut non faciat. 'Sextus Pomponius 33. raamatus Masurius Sabinuse [teose] kohta: "Servituudi olemus ei ole see, et keegi peab midagi tegema, näiteks et ta rohealasid koristab või hoolitseb meeldivama vaate eest või sel eesmärgil oma maja värvib, vaid et ta peab midagi taluma või tegemata jätma."'^[5]

Vana-Roomas jagunesid servituudid kaheks:

1. reaal- ehk prediaalservituudid;
2. isiklikud ehk personaalsed servituudid.

Jagunemisest on räägitud alliktekstis "Digesta" 8.1.1. pr: Marcianus libro tertio regularum Servitutes aut personarum sunt, aut usus et ususfructus, aut rerum, ut servitutes rusticorum praediorum et urbanorum. 'Marcianus "Reeglite" kolmandas raamatus: "Servituudid on seotud kas isikutega, nagu kasutusõigus ja kasutusvaldus, või [on nad seotud] asjadega, nagu küla- ja linnaservituudid."'^[6]

Servitutes praediorum ehk ühe maatüki koormamine teise kasuks. Üks on õigustatud maatükk (praedium dominans ehk valitsev maatükk) ja teine on koormatud maatükk (praedium serviens ehk teeniv maatükk).^[7] See tähendab, et kui ühe maatüki suhtes on servituudiga antud kellelegi õigus karja mööda jalgrada ajada, on praedium dominans see maatükk, mille omanik tohib jalgrada kasutada, sest on antud õigus valitseda teist maatükki ja sealt üle käia. Praedium serviens on maatükk, millel jalgrada asub – see on servituudiga koormatud.

Reaalservituudid jaotuvad omakorda kas küla- või linnaservituudideks. Kõige vanemad servituudid on kolm teeservituudi liiki: iter ehk õigus läbi kõndida võõrast maatükist; actus ehk õigus ajada loomi läbi võõra maatüki koos õigusega sealt läbi kõndida; via ehk õigus sõita, loomi ajada ja läbi kõndida.^[7]

Külaservituute kirjeldab hästi "Institutiones". 2.3. pr: Rusticorum praediorum iura sunt haec: iter actus via aquae ductus. Iter est ius eundi, ambulandi homini, non etiam iumentum agendi vel vehiculum: actus est ius agendi vel iumentum vel vehiculum. Itaque qui iter habet, actum non habet. Qui actum habet, et iter habet eoque uti potest etiam sine iumento. Via est ius eundi et ambulandi: nam et iter et actum in se via continet. Aquae ductus es ius aquae ducendae per fundum alienum. 'Külaservituudid on järgmised: jalgtee-, karjatee-, sõidutee-, veejuhtimisservituut. Jalgteeservituut on õigus inimesel [mööda teed] käia või jalutada, aga mitte ajada veolooma või sõita vankriga. Karjateeservituut on õigus ajada veolooma või sõita vankriga. Seega, kellel on jalgteeservituut, sel pole õigust karja ajada; kellel aga karjateeservituut, sel on õigus käia ning ta võib kasutada teed ka ilma veoloomata. Sõiduteeservituut on õigus käia, karja ajada ja sõidukiga sõita ning jalutada, sest sõiduteeservituut sisaldab nii jalg- kui ka karjateeservituuti. Veejuhtimisservituut on õigus juhtida vett läbi võõra maatüki.'^[6]

Vanimate servituudide hulka kuulus Rooma õiguses veeservituut - aquaeductus ehk õigus teise maast vett läbi juhtida. Lisandusid veel hiljem mitmed linna- ja külaservituudid. Linnaservituudidest olid kõige tähtsamad: servitus tigni immittendi ehk õigus oma ehitise palki naabri maja seina panna; servitus oneris ferendi - õigus toetada oma hoonet naabri omale, see aga tuli koos kohustusega oma ehitis korras hoida, et viimane naabri oma ei kahjustaks; servitus altius non tollendi ehk õigus keelata naabril oma hoone ehitada teatud piirmäärast kõrgemaks; servitus ne luminibus officiatur ehk õigus kohustada naabrit mitte ehitamast ehitisi, mis varjavad valguse.^[7]

Järgnevas alliktekstis on neid ilmekalt kirjeldatud "Institutiones". 2.3.1.: Praediorum urbanorum sunt servitutes, quae aedificiis inhaerent, ideo urbanorum praediorum dictae, quoniam aedificia omnia urbana praedia appellantur, etsi in villa aedificiata sunt. Item praediorum urbanorum servitutes sunt hae: ut vicinus onera vicini sustineat: ut in parietem eius liceat vicino tignum immittere: ut stillicidium vel flumen recipiat quis in aedes suas vel in aream, vel non recipiat: et ne altius tollat quis aedes suas, ne luminibus vicini officiatur. 'Linnaservituudid on need, mis on seotud hoonetega; seepärast võib rääkida linnamaatükkidest, sest kõiki hooneid nimetatakse linnamaatükkideks, isegi kui need on ehitatud [linnast välja asuvale] maale. Linnaservituudid on järgmised: et naaber peab taluma naabermaja toetamist [tema omale], et naaber tohib tema maja seina palgi panna, et ta lubab vihmavee tilkumist või voolamist oma majja või hoovi – või mitte – ja et ta ei tohi oma maja kõrgemaks ehitada ega tohi varjata naabri valgust.'^[8]

Isiklikud servituudid ehk servitutes personarum tekkisid Vana-Roomas reaalservituudidest hiljem ja Justinianuse "Institutsioonides" neid veel ühise nimetaja all "isiklikud servituudid" kokku ei võeta. Eesmärk on anda isikule õigus asja kasutada (aga kindlasti mitte käsutada). Kasutusõigus pidi olema laiaulatuslik ja sellel pidi olema asjaõiguslik kaitse. Üldiselt anti kasutusõigus teisele eluks ajaks. Vana-Rooma õiguses oli kõige laiemate õigustega isiklik servituut ususfructus ehk kasutusvaldus (varem ka viljakasutusõigus), see andis isikule eluaegse kasutusõiguse koos õigusega asja pealt vilja koguda ehk tulu saada, aga asja ennast õigustatud isik (ususfructarius) mis iganes moel muundada ei tohtinud (salva rerum substantia). Piiratud ulatusega isiklikeks servituudid oli usus ehk asja eluaegne kasutusõigus, vilja võis võtta, aga ainult enda tarbeks, müüa ei tohtinud; habitatio ehk õigus elada võõras majas; operae servorum vel animalium ehk õigus kasutada teisele isikule kuuluva orja tööd või teise looma.^[9][10]

Isikliku servituuti iseloomustab hästi üldnorm Institutiones" 2.4. pr: Usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia. Est enim ius in coprore: quo sublato et ipsum tolli necesse est. 'Kasutusvaldus on õigus võõrast asja kasutada ja sellest tulu saada, säilitades seejuures asja olemuse. See on nimelt kehalise asja kohta käiv õigus: kui asi kaob, siis on paratamatu, et ka õigus kaob.'^[11]

Servituudi omandamine toimus Roomas mitmel moel:

1. mancipatio teel ehk pidulik võõrandamistehing tunnistajate ja kaalumehe juuresolekul;
2. in iure cessio teel ehk omandiõiguse loovutamine kohtus preetori ees;
3. deductio puhul siis, kui maatüki võõrandamisel jätab omanik endale servituudiõiguse;
4. testamendi või legatum'i teel (annak);
5. usucapio ehk igamise teel;
6. kohtuotsusega näiteks siis, kui jaotatakse ühist varandust ja mõne osa kohta luuakse servituut.^[9]

Servituudiõigus lõpeb:

1. valitseva või teeniva maatüki hävimisega;
2. kui õigustatud isik sureb või esineb capitis deminutio ehk õigusvõime piiramine;
3. kui servituut ja omand satuvad samale isikule, näiteks valitseva maatüki omanik pärib teeniva maatüki;
4. servituudist loobumisega;
5. servituudi mittekasutamisega (non usu), kui õigustatud isik ei kasuta servituuti 10 või 20 aasta jooksul, olenevalt asjaoludest.^[9]

Servituudiõiguse kaitseks loodi actio confessoria. Hagi on suunatud teeniva maatüki omaniku vastu, samuti ka võõra krundi omaniku vastu, kui viimane rikub servituudist tulenevaid õigusi ja kohustusi. Servituute kaitsti veel inderdiktidega. Omanik võis end aga actio negatoria ehk negatoorhagi abil kaitsta servituudi etamisega isiku vastu, kes omandas endale servituudiõiguse.^[9]

Neid hagisid kirjeldab "Digesta" 8.5.2. pr: Ulpianus libro septimo decimo ad edictum De servitutibus in rem actiones competunt nobis ad exemplum earum quae ad usum fructum pertinent, tam confessoria quam negatoria, confessoria ei qui servitutes sibi competere contendit, negatoria domino qui negat. 'Ulpianus ediktikommentaari 17. raamatus: "Servituudide jaoks on meil asjaõiguslikest hagidest näiteks sellised, mis kehtivad kasutusvalduse puhul, nii servituudi tunnustamise hagi kui ka negatoorhagi; servituudi tunnustamise hagi sellele, kes väidab, et tal on servituut, negatoorhagi omanikule, kes eitab [servituudi olemasolu]."'^[5]