Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (действующая редакция)

1. Комментируемая статья посвящена условиям перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. В самом общем виде о переводе жилых помещений в нежилые говорится в ст. 288 ГК, в которой делается отсылка к жилищному законодательству. Под законодательством о градостроительной деятельности, которое упоминается в ч. 1 комментируемой статьи, понимается в первую очередь Градостроительный кодекс Российской Федерации. Согласно ст. 1 указанного Кодекса градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий.

Однако при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение должны учитываться и иные нормативные правовые акты, в том числе законы субъектов Федерации, которые не должны противоречить комментируемому Кодексу.

Представляется, что в таких случаях должно учитываться также и земельное законодательство. В частности, такой перевод не должен нарушать разрешенное использование земельного участка, на котором расположен соответствующий многоквартирный дом. При этом любая деятельность, осуществляемая в отношении земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на нем, не должна нарушать пределов использования земельного участка, которые установлены в соответствии с его разрешенным использованием. Разрешенное использование устанавливается правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентом) в отношении соответствующей территории (п. 9 ст. 1, п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В Определении от 21 декабря 2000 г. N 262-О КС РФ указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. ст. 34 и 35 Конституции РФ.

2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны случаи, когда может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение. Так, в ней закрепляется необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое, которое неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ней) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а потому решающее значение приобретает их согласие.

Под обременениями права собственности на переводимое помещение, о которых идет речь в ч. 2 комментируемой статьи, понимается наличие в отношении этого помещения договоров залога, коммерческого найма жилого помещения и др.

3. Переводимое из жилого в нежилое помещение должно быть по общему правилу расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения. В Определении Верховного Суда РФ от 2 августа 2016 г. N 36-КГ16-8 было отмечено, что использование формулировки "выше первого этажа" говорит о том, что речь идет о любом другом этаже за исключением первого.

Таким образом, перевод жилого в нежилое помещение в многоквартирном доме допускается только в случаях, если такое помещение расположено на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В ч. 3.1 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что категорически запрещен перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, что очевидно обусловлено особым статусом таких помещений.

Также не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 комментируемой статьи). Следует отметить, что сам термин "религиозная деятельность" юридически некорректен. В Федеральном законе от 26 сентября 1997 г. N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" используется термин "деятельность религиозных объединений".

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится об условиях, при наличии которых возможен обратный перевод, то есть перевод нежилого помещения в жилое. Прежде всего, переводимое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым жилым помещениям. При этом должна отсутствовать возможность доведения его до необходимых требований. Таким образом, запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Условием также является отсутствие обременений в отношении переводимого нежилого помещения (например, наличие договора аренды в отношении этого помещения).