20:50 01.11.2021
(обновлено: 20:49 22.11.2021)
Как заставить работать управляющую компанию: советы юриста
Читать ria.ru в
МОСКВА, 1 ноя — РИА Новости. Управляющая компания — организация, отвечающая за обслуживание многоквартирного дома. Какие услуги предоставляет, что входит в ее обязанности, какие структуры регулируют деятельность в сфере ЖКХ, а также советы юристов, как призвать к ответственности управляющую компанию, если она не делает то, что должна, — в материале РИА Новости.
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ
Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, чья сфера деятельности заключается в обслуживании многоквартирных домов за плату от собственников.
УК отвечает за ремонт и обслуживание общего имущества собственников жилья, за уборку в подъездах и во дворе, вывоз мусора, оказывает жильцам услуги по ремонту коммуникаций в квартирах.
Международный деловой центр "Москва-сити"
Типы УК
На основании договора с жильцами управляющая компания берет на себя ответственность за поддержание МКД и придомовой территории в должном санитарном и техническом состоянии, а также оказывает коммунальные услуги и управляет самим домом.
УК различаются по юридическому критерию: это может быть жилищный кооператив, акционерное общество и обществе с ограниченной ответственностью.
Также существует три типа УК, которые подразделяются в зависимости от функционала.
Управляющие
Управляющие организации — это те компании, которые занимаются исключительно деятельностью по управлению многоквартирного дома. Все остальные вопросы насчет обеспечения надлежащих санитарных и технических условий решают подрядчики.
Гибридные
Гибридные компании — организации, которые берут на себя ответственность как за управление жилым домом, так и за поддержание его в надлежащем состоянии, своевременный ремонт общественного имущества и обеспечение коммунальных услуг. Такой тип наиболее распространен на территории России.
Эксплуатационные
Эксплуатационными называются подрядные организации, нанятые управляющими компаниями для выполнения работ. Это менее распространенный вид организации.
Обязанности УК
Все обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе России. Для удобства их можно поделить на две группы: организация и управление многоквартирными домами и работы по эксплуатации и осуществлению ремонта.
Обслуживание
Обслуживание жилого дома относится к группе "Организация и управление". Сюда входят следующие обязанности УК:
- 1.Сбор, актуализация, хранение технической документации и информации о собственниках.
- 2.Ответственность за регулярное проведение собраний жильцов, предоставление отчета о всех проделанных работах за текущий год и оглашение плана на следующий (не реже одного раза в год).
- 3.Взаимодействие с органами госвласти и опубликование необходимой информации о доме на официальном сайте организации, в государственной информационной системе (ГИС) ЖКХ, в СМИ и на соответствующих стендах согласно постановлению правительства РФ № 731.
- 4.Предоставление информации по поступившим запросам потребителей.
Содержание общедомового имущества
В работу по эксплуатации включается содержание имущества многоквартирного дома, куда преимущественно входят следующие обязательства управляющей компании:
Уборка лифтовой кабины
- 1.Обеспечение общей и пожарной безопасности, в том числе установка тамбурных дверей, а также поддержание в порядке проходов в домах.
- 2.Регулярный осмотр общедомового имущества (минимум два раза в год) на предмет неполадок и дефектов. Сюда же относится и обязанность их устранить в случае выявления.
- 3.Подготовка к зимнему периоду: проверка работоспособности систем отопления.
- 4.Устранение коммунальных аварий и их последствий в многоквартирном доме.
- 5.Создание необходимых санитарных условий: поддержание чистоты в подъездах, своевременный вывоз мусора и жидких бытовых отходов.
- 6.Установка и эксплуатация общедомовых пpибopoв yчeтa.
- 7.Обеспечение рабочего состояния коммуникаций и энергосетей, гидроизоляции фундамента, системы водоотведения.
Контакты с поставщиками услуг
Отвечающие за МКД компании в обязательном порядке должны контактировать с поставщиками услуг. Сюда входит и наем рабочих для уборки подъездов, и взаимодействие c ресурсоснабжающими организациями, и посредничество между собственниками квартир и подрядчиками.
Что не входит в обязанности УК
Управляющие компании не обязаны предоставлять собственникам копии и оригиналы документов, которые не перечислены в Стандарте раскрытия информации (Постановление правительства РФ № 731), при условии, что иное не указано в подписанном договоре.
В обязанности УК также не входит разрешение конфликтов между жильцами и все, что связано с личным имуществом собственников квартир и обеспечением ремонтных работ необщественного характера.
«
Говоря простым языком, в функции управляющих компаний не входит все то, что не связано с управлением, эксплуатацией, техническим и санитарным содержанием многоквартирных домов", — поделилась с РИА Новости Татьяна Сустина, член Адвокатской палаты Московской области.
Права УК
С собственников жилья в многоквартирном доме управляющая компания может требовать:
- 1.Своевременной оплаты жильцами оказываемых под заключенному договору услуг.
- 2.Проверки достоверности показаний измерительных приборов раз в полгода.
Ответственность УК
Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ регулируется Жилищным кодексом России и рядом подзаконных нормативно-правовых актов. В случае совершения неправомерных действий УК могут быть привлечены к ответственности в рамках действующего законодательства.
Частые нарушения:
- 1.Подделка протоколов и решений общих собраний собственников.
- 2.Причинение серьезного ущерба или вреда здоровью при ненадлежащем выполнении обязательств со стороны организации.
- 3.Проникновение в квартиру без разрешения собственника.
- 4.Присвоение личного имущества или платы за коммунальные услуги.
- 5.Работа без официальной лицензии и уклонение от налогообложения.
Проверка компании
Если собственники замечают, что управляющая компания нарушает договор, можно проверить правомерность ее действий. Самый частый повод к проверке — слишком высокая стоимость услуг. Если тарифы установлены органами госвласти (в каждом регионе определяется минимальная плата за жилое помещение), то ценообразование оспорить вряд ли удастся. Но поскольку цена должна быть обоснована перечнем работ, за которые отвечает компания, жильцы могут требовать отчета об их выполнении.
«
"Анализ фактической ситуации в доме на соответствие постановлению правительства РФ от 13.08.2006 № 491 может помочь выявить нарушения в деятельности УК. Также в ст. 162 Жилищного кодекса говорится о договоре управления жилищным домом. Этот документ тоже нужно проанализировать", — сообщила РИА Новости Татьяна Сустина.
Жалобы на УК
Если в действиях УК обнаружены несоответствия законодательству, собственники имеют право подать жалобу и привлечь компанию к уголовной ответственности.
Куда подавать
В зависимости от причины жалобы обращаться нужно в разные структуры.
Если компания не выявляет недостатки в работе коммуникаций или не поддерживает необходимое санитарное состояние в доме (не моются подъезды, плохо убирается прилегающая территория, сбоит отопление), то жильцы могут сначала обратиться в аварийно-диспетчерскую службу УК.
В случае хамства со стороны сотрудников организации или невыполнения ими обязанностей собственники жилья в МКД подают жалобу директору УК.
В жилищную инспекцию нужно обращаться при неисполнении организацией обязанностей, прописанных в договоре управления многоквартирным домом. А если компания не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг, жалуются в Роспотребнадзор.
Тарифное регулирование контролирует Федеральная антимонопольная служба, при нарушениях в этой сфере стоит обратиться в ФАС.
Чтобы обязать управляющую компанию исправить нарушения и устранить недостатки в обслуживании многоквартирного дома, собственники могут пойти в прокуратуру или же напрямую решать вопрос через суд.
Как подавать
Правила подачи жалобы зависят от того, кому она адресована.
- 1.В аварийно-диспетчерскую службу обращаться лучше в письменной форме, однако можно и устно по телефону. При этом нужно указать свои ФИО, точный адрес дома и причину подачи заявления.
- 2.Директору УК жалоба оформляется в письменном виде в двух экземплярах (один направляется руководителю организации, второй остается у заявителя) по образцу, который должен находиться на видном месте в офисе.
- 3.Жалобу в жилищную инспекцию подать можно как лично, так и через Интернет (с помощью электронной приемной ведомства либо через сайт госуслуг).
- 4.В Роспотребнадзор обращаются преимущественно через портал "Госуслуги". Также можно приехать лично, отправить жалобу по почте или же заполнить форму на официальном сайте ведомства.
- 5.Заявление о незаконных действиях УК в районную прокуратуру следует подавать очно. ФАС принимает жалобы как лично или по почте, так и через свой сайт.
Контроль за деятельностью
Контролирует деятельность управляющих компаний несколько структур. Прокуратура отвечает за соблюдение требований Жилищного кодекса. В сфере ведения Роспотребнадзора и Госжилнадзора, в свою очередь, находятся качество предоставляемых услуг и выполнение обязанностей УК в вопросе общего состояния жилого дома.