Einheitswert

Der Einheitswert (EW) ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für Steuern, Gebühren und Beiträge (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer) als Bemessungsgrundlage dient oder diente.^[1] Das ursprüngliche Ziel der in den 1920er Jahren in der Weimarer Republik erstmals eingeführten Einheitsbewertung – für verschiedene Steuern einen einheitlichen Wert zu verwenden, um Verwaltungsaufwand zu verringern – hat sich inzwischen als unpraktikabel erwiesen.^[2]

Die Finanzverwaltung vergibt für jeden Einheitswert ein Einheitswert-Aktenzeichen.

In Deutschland werden Einheitswerte zurzeit nach § 19 Abs. 1 BewG für inländischen Grundbesitz festgestellt, und zwar für Grundstücke, Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Mit den gesetzlich festgelegten Bewertungsmethoden wurde zwar zu erreichen versucht, dass das Ergebnis dem tatsächlichen Wert (Marktwert, Verkehrswert) möglichst nahekommt; bei der Wertermittlung im Massenverfahren können naturgemäß aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die den Wert beeinflussen. Mittlerweile weichen die Einheitswerte auch schon deshalb weit vom gemeinen Wert (nach § 9 BewG) ab, weil sie auf der Grundlage der Wertverhältnisse 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) festgestellt wurden und seither keine Neubewertung erfolgte.

Die Einheitsbewertung wurde daher in den 1990er Jahren teilweise aufgegeben und nur für die Grundsteuer noch fortgeführt. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die weitere Verwendung der veralteten Einheitswerte der westdeutschen Grundstücke für verfassungswidrig, da wegen der realitätsfernen Werte eine gerechte Besteuerung nicht mehr gesichert sei.^[2] Daraufhin regelte der Gesetzgeber im Jahr 2019 die Grundstücksbewertung für Grundsteuerzwecke neu (→ Grundsteuerreform). Einheitswerte werden nur noch bis Ende 2024 ermittelt. Sie werden danach in den meisten Bundesländern von Grundsteuerwerten abgelöst – in manchen Bundesländern auch von anderen Bemessungsgrundlagen.

Der Einheitswert hat derzeit Bedeutung für folgende Steuerarten:

• Grundsteuer
  Aus dem Einheitswert wird durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet und aus diesem nach Anwendung des kommunalen Hebesatzes der Gemeinde die Grundsteuer.
• Gewerbesteuer
  Der Gewerbeertrag eines Gewerbebetriebs wird um 1,2 % des mit einem Prozentsatz multiplizierten Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt. Hierdurch soll eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer vermieden werden. Für diese Berechnung ist für in den alten Bundesländern gelegene Grundstücke (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964) von 140 % des Einheitswertes auszugehen (§ 121a BewG). Für Grundstücke im Beitrittsgebiet (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935) sind die Prozentsätze nach § 133 BewG zu verwenden, die zwischen 100 % und 600 % liegen.
• Zweitwohnungsteuer
  Viele Satzungen von Gemeinden zur Erhebung von Zweitwohnungsteuer greifen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Einheitswert zurück.

Der Einheitswert hatte in der Vergangenheit darüber hinaus Bedeutung für folgende Steuern:

• Vermögensteuer
  Zur Ermittlung des steuerpflichtigen Vermögens wurde für Betriebsvermögen ein eigener Einheitswert festgestellt. Grundstücke wurden mit 140 % ihres Einheitswertes angesetzt. Da dies aber schon lange nicht mehr dem tatsächlichen Wert entsprach (Ungleichbehandlung mit dem übrigen Vermögen), wird die Vermögensteuer seit dem 1. Januar 1997 wegen Verfassungswidrigkeit nicht mehr erhoben.
• Gewerbekapitalsteuer
  Für die Gewerbekapitalsteuer wurde bis zum Erhebungszeitraum 1997 der Einheitswert des Betriebsvermögens mit gewissen Hinzu- und Abrechnungen berücksichtigt (§ 12 GewStG a.F.).
• Erbschaft- und Schenkungsteuer
  Für die Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbs wurden bei Grundbesitz und Betriebsvermögen deren jeweilige Einheitswerte zugrunde gelegt. Zwar kamen bei Grundstücken pauschale Wertanpassungen zwischen 100 % und 600 % zur Anwendung, sie erreichten aber nicht die Verkehrswerte. Die ungleiche Bewertung von Grundvermögen und Kapitalvermögen wurde durch Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Juni 1995 für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt.^[3] In dem Urteil wurde die Bewertung mit den Einheitswerten auf Besteuerungszeitpunkte bis zum 31. Dezember 1995 beschränkt.
  Für Besteuerungszeitpunkte ab dem 1. Januar 1996 werden inländische Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit den Grundbesitzwerten (Bedarfswerten) bewertet; auch für geerbtes oder verschenktes Betriebsvermögen ist eine Bedarfsbewertung vorgesehen. Für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften erfolgte die Bewertung nicht mit dem Einheitswert, sondern bis 2008 nach dem Stuttgarter Verfahren.
• Grunderwerbsteuer
  Für besondere Fälle, in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln war, wurde der (prozentual erhöhte) Einheitswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen. Seit dem 1. Januar 1997 werden auch hier die Grundbesitzwerte (Bedarfswerte) zugrunde gelegt.

Gegenstand der Feststellung ist die wirtschaftliche Einheit (§ 2 BewG), in der Einzelobjekte, die üblicherweise als Einheit wahrgenommen werden, zusammengefasst sind. Bei einem Grundstück wird daher für den Grund und Boden, für das Gebäude und die Außenanlagen (z. B. Zäune, Nebengebäude) ein einheitlicher Wert gebildet.

Die Einheitswertfeststellung erfolgt immer auf einen Stichtag; das ist der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Durch die zuständigen Finanzämter wird der Einheitswert durch einen Feststellungsbescheid einheitlich und gesondert festgestellt. Im Bescheid werden Feststellungen getroffen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Gegenstandes (§ 19 BewG). Der Einheitswertbescheid ist Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer, die im Kern die Grundstücksbewertung betreffen, müssen daher verfahrensrechtlich durch Einspruch gegen den Einheitswertbescheid vorgebracht werden.

Zum Hauptfeststellungszeitpunkt – einem gesetzlich bestimmten Wert-Stichtag – stellen die Finanzämter für alle wirtschaftlichen Einheiten einen Einheitswert fest. Die erste Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 1925; die letzte Hauptfeststellung vor dem Zweiten Weltkrieg wurde zum 1. Januar 1935 vorgenommen. Nach der zuletzt gültigen gesetzlichen Regelung sollte bei Grundvermögen alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung stattfinden, um zwischenzeitliche Verkehrswertänderungen zu erfassen. Hierzu ist es wegen des Zweiten Weltkrieges erst zum 1. Januar 1964 gekommen, und das nur in der Bundesrepublik. Die damaligen Bewertungsarbeiten nahmen längere Zeit in Anspruch, so dass die neu festgestellten Werte der Besteuerung erst 1974 zugrunde gelegt werden konnten.^[2] Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde später auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die derzeit noch gültigen Einheitswerte der Grundstücke entsprechen daher den Wertverhältnissen 1964 für den Westen und 1935 für den Osten Deutschlands.

Wenn nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht – zum Beispiel durch Parzellierung eines Grundstücks –, wird für die neu entstandenen Einheiten eine Nachfeststellung vorgenommen. Wenn eine wirtschaftliche Einheit wegfällt, wird der Einheitswert aufgehoben.

Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen werden über Fortschreibungen erfasst. Das Finanzamt ändert den Einheitswertbescheid von Amts wegen oder nachdem es den Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung (eine Form der Steuererklärung) aufgefordert hat. Folgende Fortschreibungsvarianten werden unterschieden:

• Wertfortschreibung, wenn sich der Wert des Grundstücks ändert, zum Beispiel durch Baumaßnahmen oder Änderung der Fläche, und die Fortschreibungsgrenzen des § 22 BewG überschritten werden;
• Zurechnungsfortschreibung, wenn der Eigentümer wechselt;
• Artfortschreibung, wenn sich die Nutzungsart ändert, zum Beispiel von Betriebsvermögen zu Grundvermögen (überwiegend private Nutzung), oder die Grundstücksart, zum Beispiel von unbebautem Grundstück zu bebautem Grundstück (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück u. a.).
• Ist eine Einheitswertfeststellung fehlerhaft, aber bereits bestandskräftig, womit nach den Vorschriften der Abgabenordnung keine Änderungsmöglichkeit mehr besteht, so kann der Fehler mit Wirkung ab dem nächsten 1. Januar durch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung berichtigt werden.

Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft; dazu gehören der Grund und Boden, der Wohnteil und die Wirtschaftsgebäude sowie die Betriebsmittel (§ 33 BewG). Auch Stückländereien bilden einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Bewertung erfolgt mit einem eigenständigen Bewertungsmaßstab, dem Ertragswert. Der Ertragswert ergibt sich, indem der Reinertrag mit dem Faktor 18 kapitalisiert, d. h. multipliziert wird (§ 36 BewG). Reinertrag ist nicht der tatsächlich erzielte Gewinn des Landwirts, sondern der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften nachhaltig erzielbare Reinertrag. Die Erträge der unterschiedlichen Nutzungsarten (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische, sonstige Nutzung) werden nicht direkt zugrunde gelegt, sondern mittelbar über Vergleichszahlen. Für Acker- und Grünland sind die Daten der Bodenschätzung maßgeblich.

Zum Grundvermögen gehören Grund und Boden, Gebäude, Erbbaurechte, Wohn- und Teileigentum (§ 68 BewG). Wirtschaftliche Einheit ist in der Regel das einzelne Grundstück, bestehend aus Grund und Boden, Gebäude, sonstigen Bestandteilen und Zubehör. Unterschieden wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken; bebaute Grundstücke werden in verschiedene Grundstücksarten eingeteilt, für die unterschiedliche Bewertungsmethoden gelten (§ 76 BewG).

	Grundstücksfläche in m²
×	Bodenrichtwert 1964	(§ 9 BewG)
+	Wert der Außenanlagen 1964
=	(gerundeter) Einheitswert

Da gesetzlich keine besondere Bewertungsmethode vorgeschrieben ist, werden unbebaute Grundstücke und ihre Außenanlagen (z. B. Einfriedungen, Wegbefestigungen) mit dem gemeinen Wert angesetzt. Zur Anwendung kommen Durchschnittspreise. Für die 1964er Hauptfeststellung haben die Finanzbehörden zu diesem Zweck zunächst eigene Bodenrichtwertkarten anhand von Kaufpreissammlungen erstellt. Später wurden die Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse ermittelt. Besonderheiten wie Vorder-/Hinterland oder Ecklage sind im Wert zu berücksichtigen.^[4]

	Jahresrohmiete oder übliche Miete 1964	(§ 79 BewG)
×	Vervielfältiger	(§ 80 BewG)
=	Zwischenwert
+	Erhöhungen	(§ 81, § 82 BewG)
./.	Ermäßigungen	(§ 81, § 82 BewG)
=	(gerundeter) Einheitswert

Von Ausnahmen abgesehen sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser im Ertragswertverfahren zu bewerten. Hierbei wird die Jahresrohmiete (nach den Preisen im Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964) mit einem Vervielfältiger multipliziert. Die Vervielfältiger sind in den Anlagen 3–8 des Bewertungsgesetzes tabelliert und berücksichtigen Baujahr und Bauweise des Gebäudes sowie die Größe der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Für gewisse wertmindernde und werterhöhende Umstände kommt ein Ab- bzw. ein Zuschlag in Betracht.

Jahresrohmiete ist die Summe der Mieten, die der Mieter für die Grundstücksnutzung eines vollen Kalenderjahres zu entrichten hat. Mit wenigen Einschränkungen sind alle vom Mieter zu zahlenden jährlichen Umlagen und Betriebskosten in die Jahresrohmiete einzubeziehen. Nicht einzurechnen sind nur die Untervermietungszuschläge, Betriebskosten der Zentralheizung, Kosten für die Warmwasserbereitung und die Fahrstuhlkosten. Bei eigengenutzten, ungenutzten und unentgeltlich überlassenen Grundstücken ist als Jahresrohmiete die „übliche Miete“ anzusetzen. Dies gilt auch, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht. Hierzu können von den Finanzämtern ermittelte Vergleichsmieten oder Mietspiegel herangezogen werden.

	Normalherstellungskosten 1964 je m³	(§ 85 BewG)
×	umbauter Raum Gebäude
=	Gebäudenormalherstellungswert
./.	Alterswertminderung	(§ 86 BewG)
./.	Korrektur wegen Mängeln u. a.	(z. B. § 87 BewG)
=	Gebäudesachwert
+	Bodenwert	(§ 84 BewG)
+	Wert der Außenanlagen	(§ 89 BewG)
=	Ausgangswert
×	Wertzahl	(§ 90 BewG)
=	(gerundeter) Einheitswert

Für sonstige bebaute Grundstücke sowie für Grundstücke, bei denen sich eine Jahresrohmiete oder eine übliche Miete nicht ermitteln lässt, sowie für sogenannte Luxusbauten ist der Einheitswert im Sachwertverfahren zu bestimmen. Dieses Bewertungsverfahren orientiert sich am Substanzwert des Grundstücks.

Die Werte des Bodens, des Gebäudes und der Außenanlagen werden einzeln errechnet und addiert. Für den Grund und Boden ist wie bei unbebauten Grundstücken der gemeine Wert maßgeblich. Für das Gebäude werden zunächst die Gebäudenormalherstellungskosten nach den durchschnittlichen Baupreisen des Hauptfeststellungszeitpunktes bestimmt und diese mit der Kubikmeteranzahl des umbauten Raumes multipliziert. Danach wird eine Alterswertminderung abgezogen. Wertmindernde und werterhöhende Umstände sind mit Ab- bzw. Zuschlägen zu berücksichtigen, dazu zählen Baumängel oder eine ungünstige Lage. Die Summe der drei Einzelwerte wird durch eine gesetzlich vorgeschriebene Wertzahl an besondere örtliche Marktbedingungen angeglichen.

Besonderheiten gab es bis 2008 bei der Zuordnung von Grundstücken zum Betriebsvermögen. Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht konnte ein Grundstück, das sowohl gewerblich als auch privat genutzt wurde, bewertungsrechtlich nicht aufgeteilt werden (§ 99 Abs. 2 BewG a.F.). Daraus folgte, dass ein Grundstück, das zu mehr als 50 % betrieblichen Zwecken diente, in vollem Umfang Betriebsgrundstück war. Ein Grundstück, das zu weniger als 50 % betrieblichen Zwecken diente, war in vollem Umfang Grundvermögen. Diese Zuordnung hatte Auswirkungen auf die Vermögens- und Erbschaftsteuer; hierdurch konnten privat genutzte Grundstücksteile in den Genuss der Steuerbegünstigungen für Betriebsvermögen kommen. Für die Grundsteuer gilt: Betriebsgrundstücke sind wie Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen zu bewerten.

In den neuen Bundesländern ist eine Hauptfeststellung auf den 1. Januar 1964 nicht vorgenommen worden. Aus diesem Grund konnte nach der deutschen Wiedervereinigung 1990 das westdeutsche Bewertungsrecht nicht direkt übernommen werden. Es wurden besondere gesetzliche Regelungen geschaffen (§§ 125 bis 133 BewG). Für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen werden sog. Ersatzwirtschaftswerte nach den Wertverhältnissen 1964 ermittelt; diese sind nicht eigentümerbezogen wie die Einheitswerte, sondern fassen eigenes und gepachtetes Land eines Nutzers zu einem Wert zusammen. Für Grundvermögen werden die Einheitswerte der Wertverhältnisse 1. Januar 1935 fortgeführt sowie die damals geltenden Bewertungsvorschriften. Für bestimmte Grundstücke ohne Einheitswerte, z. B. Einfamilienhäuser neuerer Baujahre, gilt eine Ersatzbemessungsgrundlage.

Der Einheitswert bezeichnet eine steuerliche Messgröße für den Grundbesitz. Ermittelt wird dieser Wert vom Finanzamt, als Grundlage dient das Bewertungsgesetz (BewG).^[5] Der Einheitswert wird für die Bemessung verschiedener Steuern (z. B. Grundsteuer oder auch Einkommensteuer bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben) herangezogen. Der Einheitswert liegt meist weit unter dem Verkehrswert.^[6]

Zur Bemessung der Grunderwerbssteuer wurde der Einheitswert per 1. Jänner 2016 für bestimmte Erwerbsvorgänge, insbesondere im Familienverband, durch den Grundstückswert ersetzt.^[7]

Für den gemeinen Wert des Grund und Bodens sind die Wertverhältnisse 1973 maßgeblich, welche aus Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung des Finanzamtes abgeleitet werden.

Der Einheitswert errechnet sich aus Boden- und Gebäudewert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Neuherstellungswerten gemäß der Anlage zu § 53a BewG vermindert um die Abschreibung für Abnutzung (i. d. R. 1,3 % pro Jahr, jedoch nur bis zum Stichtag 1. Jänner 1973 – letzte Hauptfeststellung des Grundvermögens). Gemäß § 53 BewG ist die Summe aus Boden- und Gebäudewert je nach Grundstückshauptgruppe noch zu kürzen (25 % bis 60 %).

Die Einheitswerte für wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wurden zum Stichtag 1. Januar 2014 neu festgelegt (§ 20c BewG). Die neuen Einheitswerte sind für die Grundsteuer und die Einkommensteuer ab 1. Januar 2015, für die Beitragsgrundlagen der Sozialversicherung der Bauern ab dem Jahr 2017 wirksam.

• Harald Horschitz, Walter Groß u. a.: Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsrecht (Blaue Reihe), 19. Auflage, Schäffer-Poeschel Verlag 2018, ISBN 978-3-7910-3701-1.

• Deutschland: Bewertungsrichtlinien Grundvermögen (Datenbank von nwb.de)
• Österreich: Einheitswert Begriffslexikon, help.gv.at, abgerufen am 2. März 2017

1. ↑ Hans-Werner Högl in Lorenz Gürsching/Alfons Stenger, Bewertungsrecht, Rz. 4 zu § 19 BewG
2. ↑ ^{a b c} BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az.: 1 BvL 11/14 u.a., abgerufen am 28. Februar 2022
3. ↑ BVerfG, Urteil vom 22. Juni 1995, BStBl. Teil I, S. 671
4. ↑ Abschnitt 7 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Richtlinien zur Bewertung des Grundvermögens 1966 (BewRGr) vom 19. September 1966 (BStBl. I S. 890)
5. ↑ Bundesgesetz vom 13. Juli 1955 über die Bewertung von Vermögenschaften (Bewertungsgesetz 1955 - BewG. 1955) StF: BGBl. Nr. 148/1955 idF BGBl. Nr. 231/1955 (DFB) (NR: GP VII RV 579 AB 590 S. 74. BR: S. 107.), RIS, abgerufen am 2. März 2017
6. ↑ Verkehrswert, Einheitswert, Marktwert. Die wichtigsten Unterschiede Immobilien Scout GmbH, abgerufen am 2. März 2017
7. ↑ Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswertes (Grundstückswertverordnung – GrWV) StF: BGBl. II Nr. 442/2015. RIS, abgerufen am 2. März 2017