Статья 156.1 ЖК РФ. Плата за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (действующая редакция)

1. Под порядком, установленным законодательством о градостроительной деятельности, понимается порядок, предусмотренный ст. 55.27 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая называется "Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования". Указанной статьей предусмотрены общие положения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования и договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования.

Размер платы за наем может быть установлен либо наймодателем по согласованию с органом местного самоуправления или в соответствии с указанным договором. Однако в последнем случае он не может превышать ее максимальный размер, предусмотренный ч. 3 комментируемой статьи.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ и Постановления Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356 "О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования", которым утверждены Правила установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, включает:

возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством РФ;

плату за коммунальные услуги.

Вышеуказанные Правила определяют порядок установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заключаемым в соответствии с типовым договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. N 1318 "О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования".

3. Максимальный размер платы за наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения платы устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

4 - 5. В ч. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора.

В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 комментируемой статьи, предварительно уведомив об этом нанимателя. Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356 "О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования" (вместе с "Правилами установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования").

Согласно п. 21 указанных Правил размер платы за 1 кв. метр жилого помещения по заключенному договору найма может ежегодно индексироваться исходя из индекса потребительских цен в субъекте Российской Федерации (в среднем за отчетный календарный год к предыдущему календарному году) на основании данных Федеральной службы государственной статистики. При этом размер платы за 1 кв. метр жилого помещения может быть проиндексирован до уровня, не превышающего максимального размера платы за 1 кв. метр жилого помещения:

а) установленного органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

б) установленного в соответствии с условиями предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания и эксплуатации наемного дома социального использования.

Статья 157 Размер платы за коммунальные услуги

1. Об особенностях применения ч. 1 комментируемой статьи касательно обращения с твердыми коммунальными отходами см. ч. 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

Согласно ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемых воды, электрической энергии и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, условия и порядок заключения соответствующих договоров, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь, в частности, идет о Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (в части определения размера платы за предоставленную коммунальную услугу по отоплению применяются с учетом одной из следующих особенностей), и Правилах расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. N 857 "Об особенностях применения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению").

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что размер платы за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. При этом органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов.

Согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в порядке, предусмотренном федеральным законом, или органом местного самоуправления в случае наделения его отдельными государственными полномочиями (ч. ч. 1, 2 ст. 157 ЖК РФ).

В письме Минстроя России от 10 июля 2015 г. N 21519-ОД/04 "О рассмотрении обращения" было указано следующее:

"По вопросу определения размера платы за электроснабжение при условии установки разнотарифных счетчиков сообщается, что согласно пункту 38 Правил N 354 в случае установления тарифов (цен) для потребителей, дифференцированных по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов, размер платы за коммунальные услуги определяется с применением таких тарифов (цен), если у потребителя установлен индивидуальный, общий (квартирный) или комнатный прибор учета, позволяющий определить объемы потребленных коммунальных ресурсов дифференцированно по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов.

Вместе с тем, если многоквартирный дом оснащен двухтарифным общедомовым прибором учета и во всех помещениях в нем установлены двухтарифные индивидуальные приборы учета, плата за электроэнергию, израсходованную на общедомовые нужды, исчисляется исходя из дифференцированного по времени суток тарифа. В этом случае определяется объем ресурса, израсходованного на общедомовые нужды отдельно в дневное и ночное время, и производится раздельный расчет по соответствующей зоне суток с применением формул, прилагаемых к Правилам N 354".

3. Размер платы за коммунальные услуги не зависит ни от формы собственности на жилое помещение, ни от оснований пользования им, ни от наличия или отсутствия объединения собственников в ТСЖ или жилищный кооператив.

4. Плата за коммунальные услуги, согласно ч. 4 комментируемой статьи, при их предоставлении с перерывами, превышающими установленную продолжительность, должна быть уменьшена в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ). Такой порядок установлен разделом IX Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

Так, согласно п. 98 указанных Правил "при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги (например, если температура горячей воды, температура воздуха в помещении, давление воды и газа в сети, состав и свойства холодной воды отклонялись от допустимых значений).

Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к настоящим Правилам.

Если в соответствии с настоящими Правилами размер платы за коммунальную услугу за расчетный период формируется неокончательно и в дальнейшем подлежит корректировке, то размер снижения платы за коммунальную услугу за такой расчетный период не может превышать окончательно начисленного размера платы за соответствующую коммунальную услугу за такой расчетный период".

При этом потребитель вправе требовать с исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в размере, указанном в Законе Российской Федерации "О защите прав потребителей", в случаях, указанных в п. 157 настоящих Правил. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что такое нарушение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы или по вине потребителя. К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, в частности, нарушение обязательств со стороны контрагентов исполнителя или действия (бездействие) исполнителя, включая отсутствие у исполнителя необходимых денежных средств.

5. Обстоятельством, исключающим ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является отсутствие технической возможности предоставить их надлежащим образом. Однако указанное обстоятельство должно быть установлено решением органа государственного жилищного надзора на основании обращения ресурсоснабжающей организации или лица, отвечающего за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации с учетом положений законодательства Российской Федерации в сфере теплоснабжения, водоснабжения (водоотведения), газоснабжения, электроэнергетики.

6. Лица, получающие коммунальные услуги, являются их потребителями. Соответственно, в случае нарушения порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшего увеличение размера платы, получатели этих услуг имеют право на применение санкций, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, в том числе на компенсацию морального вреда.