"Na rynku nieruchomości mamy teraz do czynienia z dość dziwną sytuacją" - czytamy w raporcie. We wrześniu wśród 17 badanych miast w 11 przeciętna cena wzrosła, a w sześciu spadła. "W rzeczywistości liczba kupujących jest ograniczona. Ci, którzy obecnie kupują na rynku wtórnym, nierzadko mogą wynegocjować nawet ponad 10 proc. obniżki od ceny ofertowej. Z kolei deweloperzy cen nie obniżają, ale chętnie dodają komórki lokatorskie lub miejsca garażowe 'w gratisie'" - dodają autorzy opracowania Expandera i Rentier.io.
Ceny mieszkań rosną w większości miast. Eksperci pokazali najnowsze dane
"Kolejną dobrą informacją dla osób planujących zakup nieruchomości z udziałem kredytu jest to, że uzyskanie kredytu hipotecznego staje się coraz wygodniejsze i szybsze. Wynika to nie tylko z tego, że chętnych na kredyt jest mniej, więc kolejki wniosków są mniejsze" - wskazują eksperci. Wyjaśniają, że banki coraz bardziej usprawniają procesy przyznawania tego rodzaju kredytów, a w najbliższych latach prawdopodobnie może dojść do rewolucji w tym zakresie.
Z raportu wynika, że w większości analizowanych miast w Polsce ofertowe ceny mieszkań rosły. "Zacznijmy od danych za cały III kw., gdzie mamy informacje o zachowaniu cen w poszczególnych segmentach - dla mieszkań małych (do 35 m kwadratowych), średnich (35-60 m kwadratowych) i dużych (powyżej 60 m kwadratowych). Spadki dla małych i dużych mieszkań odnotowaliśmy tylko w sześciu miastach, a dla średnich tylko w pięciu. W sumie spadki pojawiły się więc na 17 rynkach, a wzrosty aż na 33 z 51 badanych rynków (dla małych mieszkań w Radomiu liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc danych nie publikujemy)" - podkreślają.
Przeciętne zmiany kwartalne są stosunkowo niewielkie. Według ekspertów dla dużych mieszkań był to wzrost o 1,55 proc., dla średnich o 2,42 proc., a dla małych o 2,24 proc. W niektórych miastach pojawiły się znaczące zmiany. Najmocniej zdrożały średniej wielkości lokale w Katowicach (+19 proc.) oraz wszystkie typy mieszkań w Sosnowcu (małe 14 proc., duże 11 proc., średnie 8 proc.). Z kolei największe spadki odnotowano w przypadku dużych lokali w Radomiu i Gdańsku (po -5 proc.) oraz średniej wielkości lokali w Białymstoku (-3 proc.).
Eksperci dodają, że w skali roku zmiany robią duże wrażenie. "Małe i średnie mieszkania są średnio o 15 proc. droższe niż przed rokiem, a duże o 13 proc. Rekordzistą są małe lokale w Katowicach, które zdrożały aż o 34 proc. Z kolei na drugim biegunie mamy duże mieszkania w Radomiu, które są tylko o 4,9 proc. droższe niż przed rokiem" - czytamy.
Natomiast we wrześniu wystąpiła przewaga wzrostów. Ceny mieszkań rosły w 11 z 17 analizowanych miast. Najmocniejszy spadek wystąpił w Gdyni (-6,2 proc. miesiąc do miesiąca). Eksperci tłumaczą, że w sierpniu do sprzedaży trafiły tam drogie oferty w inwestycjach premium. Natomiast we wrześniu przeciętna cena znacząco się cofnęła, ponieważ w nowo dodanych ogłoszeniach nie było już tak dużo drogich ofert.
Rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji? "To tylko iluzja"
"Na podstawie powyższych informacji można odnieść wrażenie, że rynek nieruchomości jest w doskonałej kondycji. To jednak tylko iluzja. Trzeba bowiem pamiętać, że na poziom cen w ogłoszeniach mają wpływ wyłącznie sprzedający. W rzeczywistości popyt jest ograniczony, dzięki czemu ceny stanęły w miejscu, a w niektórych lokalizacjach zaczęły spadać" - podkreślają eksperci Expandera i Rentier.io.
Wskazują, że ograniczony jest zarówno popyt inwestycyjny, jak i ze strony osób kupujących mieszkania dla siebie. Z kolei inwestorzy "stracili nadzieję na dalsze mocne wzrosty cen mieszkań w najbliższym czasie". W raporcie czytamy, że zyski z wynajmu w przypadku nowo kupowanych mieszkań zwykle są zbliżone lub nawet niższe niż na lokatach bankowych czy obligacjach skarbowych.
"Z kolei popyt na mieszkania kupowane dla siebie ograniczają wysokie ceny mieszkań oraz wciąż wysokie stopy procentowe. Te ostatnie powodują, że raty kredytowe są wysokie, a dostępna kwota kredytu dość niska w porównaniu z cenami mieszkań. Sytuację nieco ratuje fakt, że znacząco rosną wynagrodzenia. Nie wszyscy mogli jednak liczyć na dużą podwyżkę. Dlatego wiele osób obawia się wysokich rat i czeka na moment, gdy stopy procentowe spadną, a kredyty staną się tańsze i łatwiej dostępne" - piszą eksperci.
Zauważają, że ograniczony popyt powoduje, że choć ceny ofertowe są wysokie i zdają się nadal rosnąć, to w faktycznie dokonywanych transakcjach coraz częściej dochodzi do znaczących negocjacji ceny. "Na rynku wtórnym niekiedy cenę można zbić nawet o ponad 10 proc. Szczególnie warto szukać mieszkań, które czekają na kupca od dłuższego czasu" - czytamy. Natomiast deweloperzy wciąż niechętnie zmieniają cenniki, ale ceny obniżają w sposób, który nie wpływa na statystyki. "W ramach promocji coraz częściej dodają darmową komórkę lokatorską lub miejsce garażowe. Pojawiają się też korzystne dla kupujących harmonogramy płatności 30/70 oraz 20/80" - zauważają eksperci.
