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Arbeiterwohnungen

[218] Arbeiterwohnungen (workmen's lodgings; logements d'ouvriers; quartieri di operai). Unter A. im weiteren Sinne versteht man Kleinwohnungen für Arbeiter, unter A. im engeren Sinne die für Arbeiter und für die ihnen in bezug auf die Lebenshaltung und die soziale Lage nahestehenden Personen bestimmten Kleinwohnungen, welche gewisse gesetzliche Begünstigungen genießen, die den Zweck verfolgen, den Mietzins mit der ökonomischen Lage der Mieter in Einklang zu bringen.

I. Allgemeines. Bei den Eisenbahnen haben die besonderen Betriebsverhältnisse von allem Anfang die Notwendigkeit mit sich gebracht, für gewisse niedere Kategorien von Betriebsbediensteten Kleinwohnungen zu schaffen. So müssen auf der freien Strecke im Interesse der Betriebssicherheit entsprechende Wohnungen für das Bahnwärterpersonal errichtet werden. Aber auch in Bahnhöfen oder in deren unmittelbarer Nähe gelangen Kleinwohnungen zur Errichtung. Dies gilt insbesondere von den mit einem zahlreicheren Maschinen- und Zugspersonal dotierten Stationen, die von größeren Ortschaften so entfernt liegen, daß es dem Personal nicht möglich ist, Unterkunft in einem Umkreise zu finden, wie es das Interesse der Dienstbereitschaft erfordert. Diese Wohnungen führen die Bezeichnung »Dienst- (Natural-) Wohnungen«, werden dem genannten Personal gegen ein dem Werte der Wohnung entsprechendes, im Rahmen des Quartiergeldausmaßes festgesetztes Entgelt zur Benutzung zugewiesen und müssen von dem Bediensteten, der sie zugewiesen erhält, bezogen werden.

Mit diesem ausschließlich auf das dienstliche Bedürfnis sich beschränkenden Systeme kam man so lange aus, als die Entwicklung der Städte und Industrialorte sich in normalen Bahnen bewegte und die Wohnungsproduktion mit dem Wohnungsbedarf gleichen Schritt hielt. Mit dem ungestümen Anwachsen der Städte und Industrialorte, das dem Ende des vorigen und dem Anfange dieses Jahrhunderts das besondere Gepräge gibt, trat aber eine grundstürzende Änderung in den Wohnungsverhältnissen ein. Die Bautätigkeit blieb immer mehr hinter der Volkszunahme zurück. Die unvermeidliche Folge davon war eine Verschlechterung der Wohnungsverhältnisse und[218] eine Steigerung der Wohnungsnot. Hierunter hatte insbesondere die Arbeiterklasse, die in den Städten 60% der Mieter bildet, zu leiden. Es entstand ein so großes Mißverhältnis zwischen Miete und Einkommen, daß die Arbeiter gezwungen waren, das Wohnungsbedürfnis möglichst einzuschränken. Wohnungen, die dem Arbeiter und seiner Familie selbst kaum genügend Raum boten, wurden zum Zweck der Erleichterung der Mietzinslast noch mit Aftermietern und Bettgehern besetzt. Hierdurch wurde nicht nur die Lebensfreude, das häusliche Behagen und die Erziehung der Kinder in empfindlicher Weise beeinträchtigt, sondern auch die Gesundheit, die Sittlichkeit und die Erhaltung der Arbeitskraft schwer bedroht.

Soweit die Eisenbahnbediensteten in Betracht kommen, versuchten die Eisenbahnverwaltungen dem geschilderten Notstande durch wiederholte beträchtliche Erhöhungen des Lohnes (Gehaltes) und des Quartiergeldes zu steuern. Allein diese Besoldungserhöhungen waren nicht im stände, der Wohnungskalamität auch nur einigermaßen abzuhelfen; im Gegenteil, sie verschärften sie noch, denn auf jede Besoldungserhöhung folgte unmittelbar eine so große Steigerung der Mietzinse, daß dadurch nicht nur die ganze Besoldungserhöhung aufgezehrt, sondern auch noch das ursprüngliche Diensteinkommen in weiterem Maße belastet wurde. Die Eisenbahnverwaltungen sahen sich daher vor die Aufgabe gestellt, die Wohnungsfrage für ihr Personal auf einem anderen Wege zu lösen. Sie begannen Wohnungen weit über das dienstliche Bedürfnis hinaus zu errichten, und gegenwärtig steht die Wohnungsfrage im Vordergrunde ihrer Fürsorgetätigkeit. In dieser Beziehung verdienen die Leistungen der Staatseisenbahnverwaltungen im Deutschen Reiche und in Österreich besonders erwähnt zu werden.

Die preußisch-hessische Eisenbahngemeinschaft hat aus den Mitteln des Etats bis Ende 1909 52.456 staatseigene Dienst- und Mietwohnungen bereitgestellt.

Aus Staatsmitteln wurden auch Darlehen an Baugenossenschaften gewährt. Auf den belehnten Grundstücken wurden bis zum Schlüsse des Jahres 1909 11.246 Mietwohnungen hergestellt. Nach den neueren Bedingungen vom Jahre 1902 werden solche Darlehen nur an zweiter Stelle bewilligt, während bis zur Grenze der Mündelsicherheit die Gelder anderweitig zu beschaffen sind.

Aus den Mitteln der Pensionskassa für die Arbeiter der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft sind an Baugenossenschaften zum Bau von Kleinwohnungen, die ausschließlich oder überwiegend an Pensionskassenmitglieder vermietet werden, Hypothekardarlehen gewährt worden – gegen 3 bis 3¹/₂%ige Verzinsung neben mindestens ¹/₂%iger Tilgung – zum Teil über die Grenze der Mündelsicherheit hinaus bis zu 80%, ausnahmsweise bis zu 90% des Bauwertes oder bis zu 75% des Bau- und Bodenwertes.

Seit dem Jahre 1892 bis zum Schlüsse des Jahres 1909 sind an 67 Baugenossenschaften insgesamt 18,900.000 M. Baudarlehen bewilligt worden. Mit Hilfe dieser Darlehen wurden 2397 Wohnungen hergestellt.

Schließlich wurden aus Staatsmitteln auch an einzelne Eisenbahnbedienstete Baudarlehen zur Herstellung eigener Wohnhäuser (Ein- und Zweifamilienhäuser) gewährt. Der Höchstbetrag des einzelnen Darlehens ist auf ³/₄ der Baukosten, höchstens aber auf 6000 M. für ein Zweifamilienhaus festgesetzt. Der Schuldner hat mindestens 6% des empfangenen Darlehens jährlich zu entrichten, u. zw. 3¹/₂% zur Verzinsung und 2¹/₂% unter Zuwachs der ersparten Zinsen zur Tilgung des Darlehens, für das eine Hypothek an erster Stelle im Grundbuche einzutragen ist.

Bis Ende 1909 sind 85 Ein- und 194 Zweifamilienhäuser fertig gestellt und bezogen worden. An 279 niedere Eisenbahnbedienstete sind Staatsdarlehen von insgesamt 11,800.000 M. zugesagt.

Bei den königl. bayerischen Staatseisenbahnen waren bis Ende 1909 11.085 bahneigene Dienst- und Mietwohnungen und 2078 genossenschaftliche Wohnungen vorhanden.

Bei den königl. sächsischen Staatseisenbahnen standen bis Ende 1909 5319 bahneigene Wohnungen zur Verfügung, von denen 2987 als Dienst- und 2332 als Mietwohnungen überwiesen wurden. Das Mieterträgnis beträgt ohne Rücksicht auf die Gebäudeerhaltungskosten rund 3∙7% des Anlagekapitales. Aus den Mitteln der Arbeiterpensionskasse der sächsischen Staatseisenbahnen wurden bis Ende 1909 mit einem Gesamtaufwande von 666.530 M. 128 Wohnungen errichtet. Durch das Mieterträgnis wurde eine Verzinsung der Anlagekosten zu 3¹/₂ bis zu 3³/₄% erzielt.

Außerdem gewährt die Arbeiterpensionskasse der sächsischen Staatseisenbahnen allmählich tilgbare Hypotheken bis zu ²/₃ des Grundstückwertes an solche gemeinnützige Baugenossenschaften, die billige und gesunde Wohnungen kleinen Umfanges beschaffen und diese vorzugsweise an Mitglieder oder Rentenempfänger der Arbeiterpensionskasse vermieten.

Bei der österr. Staatseisenbahnverwaltung waren zu Ende des Jahres 1910 24.450 Dienstwohnungen[219] mit einer Gesamtfläche von 1,098.367 m² vorhanden. Auf eine Wohnung entfällt daher im Durchschnitte ein Flächenausmaß von 45 m². Für diese Wohnungen wurde aus Staatsmitteln ein Anlagekapital von rund 129,600.000 K aufgewendet.

Aus den Mitteln der bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds wurden bis Ende 1910 329 Gebäude mit 2978 Mietwohnungen im Gesamtflächenausmaße von 122.100 m² geschaffen. Auf eine Mietwohnung entfällt daher im Durchschnitte ein Flächenausmaß von 41 m². Das für diese Wohnungen zur Aufwendung gelangte Kapital beträgt 16,350.000 K.

Bei der Vereinbarung des Mietzinses für Mietwohnungen geht die österr. Staatseisenbahn Verwaltung im allgemeinen von dem Grundsatze aus, daß eine 4%ige Verzinsung des Anlagekapitals erzielt werden solle, daß aber der Mietzins stets unter dem ortsüblichen Mietzinse für gleichwertige Wohnungen zu halten sei. Nur in jenen Fällen, in welchen sich eine 4%ige Verzinsung des Anlagekapitals nicht erzielen läßt, wird von dem Grundsatze der 4%igen Verzinsung ausnahmsweise abgegangen und der Mietzins auf Grundlage einer 3%igen Verzinsung des Anlagekapitals festgesetzt. Der auf die 4%ige Verzinsung fehlende Betrag wird den Fonds aus Staatsmitteln ersetzt. Bei der Errichtung der Wohngebäude wird vor allem auf die richtige Auswahl des Baugrundes Gewicht gelegt. Im Interesse der ökonomischen Verwendung der verfügbaren Fondsmittel und um eine Bauweise und Ausstattung der Wohnungen zu ermöglichen, die nicht nur den Anforderungen der Gesundheit, sondern auch jenen der Behaglichkeit Rechnung trägt, wird für die tunlichst billige Erwerbung der Bauplätze Sorge getragen, hierbei wird aber darauf Bedacht genommen, daß die Bauplätze sowohl für den Verkehr zur Arbeitsstätte als auch für jenen zur Schule und zu den Lebensmitteleinkaufstellen günstig gelegen sind. Wo bahneigene, jedoch für Betriebszwecke entbehrliche Grundflächen vorhanden sind, werden diese Grundflächen von der Staatseisenbahnverwaltung den bauführenden Fonds zu mäßigen Verkaufspreisen überlassen. Sind solche bahneigene Gründe nicht verfügbar, so versucht die Staatseisenbahnverwaltung zunächst in den Gemeinden, in deren Gebieten Fondsgebäude errichtet werden sollen, die unentgeltliche oder doch zum mindesten billige Überlassung von Gemeindegründen zu erlangen. Die Gemeindeverwaltungen zeigen sich in den meisten Fällen entgegenkommend, in der Erkenntnis, daß auch ihre Interessen durch die Wohnungsfürsorgetätigkeit der Staatseisenbahnverwaltung eine wesentliche Förderung erfahren.

Gegenwärtig sind bei den österr. Staatsbahnen 27.428 Dienst- und Mietwohnungen vorhanden.

Aus den Mitteln der bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds wurden auch an Baugenossenschaften Baudarlehen im Gesamtbetrage von 2,040.000 K gegen 4% Verzinsung neben 1% Tilgung, unter Zuwachs der ersparten Zinsen, bis zur mündelsicheren Grenze gewährt.

Die von den Eisenbahnverwaltungen errichteten Wohnungen sind in der weitaus überwiegenden Mehrzahl Familienwohnungen. Der Typus der Wohngebäude ist entweder derjenige des Bürgerhauses oder derjenige des Ein- und Zweifamilienhauses. Der erstere Typus wird in Orten mit teuren, der letztere Typus in Orten mit billigen Boden- und Baupreisen gewählt. Von der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft wurden in 77 Stationen auch Ledigenheime geschaffen. Diese bestehen aus mit einfachen Möbeln ausgestatteten Räumen, die an unverheiratete Bedienstete als Wohn- und Schlafstätte gegen angemessene Miete zur Verfügung gestellt werden. Reinigung, Beleuchtung und Heizung übernimmt die Eisenbahnverwaltung. Den Mietern wird auch zum Teil gegen mäßigen Preis völlige Beköstigung geboten. Bei den königl. bayerischen Staatseisenbahnen sind 608 Einzelzimmer an ledige Bedienstete vermietet.

In Österreich ist schon vor 18 Jahren der allerdings nur schüchterne Versuch gemacht worden, das Arbeiterwohnungsproblem im gesetzlichen Wege zu regeln.

Am 9. Februar 1892 ist ein Gesetz, betreffend Begünstigung für Neubauten mit A. erschienen.

Nach diesem Gesetze sind jene Wohngebäude, die zu dem Zweck errichtet werden, um ausschließlich an Arbeiter vermietet zu werden und diesen gesunde und billige Wohnungen zu bieten, von der Hauszinssteuer und von der von steuerfreien Gebäuden zu entrichtenden 5%igen Steuer für die Dauer von 24 Jahren vom Zeitpunkte der Vollendung des Gebäudes gerechnet unter folgenden Bedingungen befreit:

1. wenn die Gebäude a) von Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen und Anstalten für Arbeiter, b) von aus Arbeitern gebildeten Genossenschaften für ihre Mitglieder und c) von Arbeitgebern für ihre Arbeiter errichtet werden;

2. wenn der bewohnbare Raum einer einzelnen nur aus einem einzigen Gelasse bestehenden[220] Wohnung nicht weniger als 15 m² und nicht mehr als 30 m², bei Wohnungen, die aus mehreren Räumen bestehen, nicht weniger als 40 m² und nicht mehr als 75 m² beträgt;

3. wenn der jährliche Mietzins für 1 m² bewohnbaren Raum a) in Wien nicht mehr als 1 fl. 75 kr. ö. W., b) in Orten mit mehr als 10.000 Einwohnern nicht mehr als 1 fl. 15 kr. ö. W. und in allen anderen Orten nicht mehr als 80 kr. ö. W. beträgt und

4. wenn das Gebäude längstens bis zum Ablaufe des 10. Jahres nach Beginn der Wirksamkeit des Gesetzes fertiggestellt wird.

Diese Steuerbefreiung tritt jedoch nur in jenen Königreichen und Ländern in Kraft, in welchen den besprochenen Neubauten im Wege der Landesgesetzgebung auch die Befreiung von den Landes- und Bezirkszuschlägen sowie eine Ermäßigung der Gemeindezuschläge zu den genannten Staatssteuern für die ganze Dauer der staatlichen Steuerbefreiung gewährt wird.

Das Gesetz hat jedoch während seiner zehnjährigen Dauer, auf die es von allem Anfange an befristet war, aus dem Grunde keine tiefere Bedeutung zu erlangen vermocht, weil ihm sehr wesentliche Mängel anhafteten. Diese Mängel bestanden darin, daß 1. das Gesetz nicht die arbeitende Bevölkerung, also die Mietsparteien, sondern den Erbauer des Hauses, also den Vermieter als den eigentlichen Träger der gesetzlichen Begünstigung auffaßte, 2. die gesetzlichen Maximalmietzinse zu niedrig bemessen waren, als daß es möglich gewesen wäre, gesunde und solide Wohnungen herzustellen, und 3. die Zuerkennung der gesetzlichen Begünstigungen ausdrücklich von dem Bestand eines Mietvertrages zwischen dem Eigentümer und Arbeiter abhängig gemacht wurde, was zur Folge hatte, daß die fragliche Begünstigung einerseits in den äußerst zahlreichen Fällen der unentgeltlichen oder ohne ziffermäßige Anrechnung auf den Lohn erfolgenden Überlassung von Wohnungen nicht zuerkannt werden konnte, anderseits aber sich nur auf die Hauszinssteuer und die von steuerfreien Gebäuden zu entrichtende 5%ige Steuer, nicht aber auch auf die Hausklassensteuer erstreckte. Diese Mängel wirkten auf die praktische Wirksamkeit des Gesetzes so lähmend ein, daß bis Ende des Jahres 1901, d.i. dem Tage, an dem das Gesetz außer Kraft getreten ist, nur 319 nach den Bestimmungen desselben begünstigte Arbeiterhäuser gezählt wurden.

Das Gesetz vom 8. Juli 1902, RGB. Nr. 144, betreffend Begünstigung für Gebäude mit gesunden und billigen Abbildet schon einen energischeren Schritt auf dem Wege zur Lösung der Arbeiterwohnungsfrage. Dieses Gesetz besitzt ebenso wie das frühere, im allgemeinen den Charakter eines Steuergesetzes; dessen Grundlage ist jedoch gegenüber dem früheren Gesetze insoferne verschoben, als bei ihm die fiskalischen Interessen wesentlich in den Hintergrund treten. Dieser Grundsatz findet darin seinen Ausdruck, daß in den Bereich der Begünstigungen auch die Befreiung von der Hausklassensteuer einbezogen, das Gebührenäquivalent, dem im Sinne des Gesetzes vom 13. Dezember 1862, RGB. Nr. 89, die Gebäude der Stiftungen, Benefizien, Kirchen, geistlichen und weltlichen Gemeinden unterliegen, von 3 auf 1¹/₂% samt Zuschlag von dem Gebäudewerte ermäßigt, und schließlich die Gebührenbefreiung aller anläßlich der Errichtung von Arbeiterhäusern auszufertigenden Eingaben, Urkunden und Intabulationen der Widmungen eingeführt wurde.

Aber auch die übrigen Mängel des früheren Gesetzes sind in das neue nicht übergegangen. So ist gegenwärtig der Vermieter nur der formelle, der Mieter dagegen der effektive Träger der gesetzlichen Begünstigungen. Das bisherige Erfordernis der Vermietung im streng rechtlichen Sinne wurde fallen gelassen und die unentgeltliche sowie die gegen ziffermäßig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn erfolgende Überlassung von Wohnungen als zulässig erklärt. Schließlich werden im Gegensatze zu dem früheren Gesetze, das durch die Festsetzung zu niederer Mietzinse die Beteiligung des Privatkapitals verhinderte, hinsichtlich der Maximalverzinsung des investierten Kapitals Bestimmungen getroffen, die, unter Schonung der Interessen des Mieters, den Zweck verfolgen, das Privatkapital im weitesten Umfange zur Investition in solchen Gebäuden heranzuziehen.

Von diesem Gesichtspunkte ausgehend, wird dem in A. zu investierenden Kapital eine von Zeit zu Zeit mittels Verordnung festzusetzende Maximalverzinsung, die sich um 0∙20 bis 0∙50 (bei gemeinnützigen Anstalten auch um mehr) über den ortsüblichen Hypothekarzinsfuß erheben darf, zugesichert. Eine weitere Begünstigung für das Privatkapital liegt darin, daß die Bestanddauer der Arbeiterwohnhäuser nur mit 60 Jahren, also um 20 bis 40 Jahre niedriger angesetzt wird, als dies bezüglich anderer Gebäude durchschnittlich angenommen wird, und ferner auch darin, daß, um wesentlichen, im Laufe der Zeit in den Grundrenten eintretenden Veränderungen Rechnung zu tragen, über Ansuchen der Hausbesitzer oder von amtswegen der Kapitalswert behufs Bemessung des gesamten Mietzinses neu zu erheben ist. Diese Erhebungen können unter Umständen allerdings auch im Interesse der Mieter liegen.[221]

Schließlich wurde auch die in dem früheren Gesetze normierte Beschränkung der Steuerbegünstigung auf jene Gebäude, die bestimmte privilegierte Personen (Gemeinden, gemeinnützige Vereine, Arbeitgeber für ihre Arbeiter) errichten, beseitigt. Die Begünstigung wird nunmehr ausnahmslos für alle Gebäude zuerkannt, die zu dem Zweck errichtet werden, um Arbeitern gesunde und billige Wohnungen zu bieten, soferne die Wohnungen des Hauses den Arbeitern vermietet oder unentgeltlich oder gegen eine im Arbeitsvertrage ziffermäßig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn überlassen werden.

Die gesetzlichen Begünstigungen werden auch jenen auf die eben bezeichnete Art und zu dem angegebenen Zweck errichteten Wohngebäuden (Familienwohnhäusern) zuteil, die von Bezirksverbänden, Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen, Stiftungen, Genossenschaften, Arbeitervereinigungen oder von der öffentlichen Rechnungslegung unterworfenen Unternehmungen oder von Arbeitgebern an Arbeiter in der Weise verkauft werden, daß der ganze Kaufschilling oder mindestens die Hälfte in wenigstens 15 Annuitäten abzuzahlen ist, u. zw. ohne Rücksicht darauf, ob nach den getroffenen Vereinbarungen das Eigentum an dem Gebäude sogleich oder erst in einem späteren Zeitpunkte an den Arbeiter übergeht. Der Gesamtkaufschilling darf die Selbstkosten des Grunderwerbes und der baulichen Herstellungen, sowie der sonstigen notwendigen Aufwendungen nicht übersteigen. Bei der Berechnung der Annuitäten darf der Zinsfuß für den zur Abstattung übernommenen Betrag sich nicht höher belaufen als der Hypothekarzinsfuß der Sparkassen und der sonst maßgebenden Kreditinstitute. Die jährliche Amortisationsrate muß mindestens 1% des zur Abstattung in Annuitäten übernommenen Kaufschillings betragen.

Der Arbeiterbegriff erscheint in dem Gesetze entsprechend weit umschrieben. Als Arbeiter sind jene bei landwirtschaftlichen, gewerblichen oder sonst auf Erwerb gerichteten Unternehmungen oder in öffentlichen oder in privaten Anstalten gegen festen oder veränderlichen Lohn in Verwendung stehenden Personen anzusehen, deren Jahreseinkommen die nachstehend bezeichneten Beträge nicht übersteigt: a) bei alleinstehenden Personen 1200 K, b) bei Familien von 2–4 Köpfen 1800 K, c) bei Familien von 5 und mehr Köpfen 2400 K. In Wien haben um ein Viertel höhere Beträge, in Orten mit mehr als 50.000 Einwohnern und ihren Vororten sowie in unmittelbar miteinander zusammenhängenden Industrieorten, deren Bevölkerung zusammen mehr als 50.000 Einwohner beträgt, um ein Achtel höhere Beträge die Grenze zu bilden.

In der Praxis wird der Arbeiterbegriff von den zuständigen Behörden in ausdehnender Weise ausgelegt. Auf Grund des zwischen den Ministerien der öffentlichen Arbeiten, der Finanzen und der Eisenbahnen im Jahre 1909 gepflogenen Einvernehmens kommt für die Qualifikation einzelner Kategorien als Arbeiter als Kriterium nicht die Art der Entlohnung, sondern die Qualität der beruflichen Tätigkeit in Betracht. Es haben daher auch alle Bediensteten der Eisenbahnunternehmungen, deren berufliche Tätigkeit eine manuelle ist, und deren Einkommen innerhalb der gesetzlich fixierten Grenzen sich bewegt, ohne Rücksicht auf die Art ihrer Entlohnung und ihres Dienstcharakters als Arbeiter zu gelten. Demzufolge sind auch die im Jahresgehalt stehenden definitiven Unterbeamten und Diener, Lokomotivführer, Oberkondukteure und Kondukteure, Stationsdiener etc., soweit deren Jahreseinkommen sie nicht von den Vorteilen des Gesetzes ausschließt, als zulässige Mieter für Arbeiterwohnhäuser anzusehen.

Der öffentlichen Rechnungslegung unterworfene Unternehmungen, die sich statutengemäß mit der Erbauung und Vermietung von Arbeiterwohnungen befassen, genießen rücksichtlich der Erwerbsteuer dieselben Begünstigungen, wie die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften.

Die gesetzlichen Begünstigungen sind auch dann anzuerkennen, wenn ein Teil, aber nicht mehr als ein Viertelndes bewohnbaren Raumes in dem betreffenden Hause oder in einem unter einheitlicher Verwaltung stehenden Komplexe von Arbeiterhäusern nicht an aktive, sondern berufsunfähig gewordene Arbeiter oder an andere in einem Gehalts- oder Versorgungsbezug stehende Personen vermietet oder unentgeltlich überlassen wird, deren Jahreseinkommen das gesetzliche Maximalausmaß nicht übersteigt.

Die begünstigten Objekte sind Familienhäuser, Ledigenheime, Schlaf- und Logierhäuser und die zu einem Komplexe von Arbeiterwohnhäusern gehörenden Wohlfahrtsgebäude (Kindergärten, Lesehallen, Badehäuser, Waschanstalten u. dgl.), insoferne diese Bauten binnen 20 Jahren vom Zeitpunkte des Beginnes der Wirksamkeit des Gesetzes, d.i. vom 8. Juli 1902, an gerechnet, baulich vollendet werden und zu Arbeiterwohnungs- und Wohlfahrtszwecken auf die Dauer von 50 Jahren gewidmet werden. Diese Widmung ist zu[222] gunsten des Staates als Reallast im Grundbuche einzuverleiben.

Familienwohnhäuser können zur Bewohnung durch eine oder mehrere Familien bestimmt sein. Sie sollen in der Regel zur Aufnahme von nicht mehr als sechs Familien eingerichtet sein, oder, sofern sie sich über die Höhe des Erdgeschosses erheben, nicht mehr als drei Stockwerke und in jedem der letzteren nicht mehr als vier auf je eine Stiege entfallende Wohnungen enthalten; nur bei Familienhäusern in Städten oder in geschlossenen Ortschaften sind sechs Wohnungen auf jeder Stiege und in jedem Stockwerke zulässig.

Familienwohnhäuser, die an Arbeiter unter den gesetzlichen Bedingungen verkauft werden, dürfen nur zur Aufnahme von nicht mehr als zwei Familien eingerichtet sein, die Aftervermietung und die Aufnahme von Bettgehern ist in Familienwohnhäusern untersagt.

Die Bodenflächen der bewohnbaren Räume (Wohnzimmer, Kammern und Küche) müssen a) bei einräumigen Wohnungen mindestens 16 m², höchstens 25 m², b) bei zweiräumigen Wohnungen mindestens 20, höchstens 35 m², c) bei drei- und mehrräumigen Wohnungen mindestens 30 und höchstens 80 m² betragen.

Das ursprüngliche Gesetz unterscheidet nur zwischen ein- und mehrräumigen Wohnungen, setzt aber anderseits für die ersteren Wohnungen größere Maximalflächenausmaße fest. Den Bestimmungen des neuen Gesetzes ist aber der Vorzug zu geben, weil sie den Anforderungen, die an das Wohnen vom Gesichtspunkte der Behaglichkeit, der Hygiene und der Sittlichkeit gestellt werden müssen, weit besser Rechnung tragen als die Bestimmung des alten Gesetzes.

In Ledigenheimen muß die Bodenfläche zur Aufnahme von a) einer Person mindestens 8 m², b) zweier Personen mindestens 12 m² und c) dreier Personen mindestens 20 m² betragen. Schlaf- und Logierhäuser genießen nur dann die gesetzlichen Begünstigungen, wenn sie von Bezirksverbänden, Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen, Stiftungen, Genossenschaften, Arbeitervereinigungen, Anstalten oder von der öffentlichen Rechnungslegung unterworfenen, die Erbauung und Vermietung von Gebäuden in der dem Gesetze entsprechenden Art bezweckenden Unternehmungen oder von Arbeitgebern für die im eigenen Betrieb beschäftigten Arbeiter errichtet werden.

Die näheren Vorschriften über die Anlage von Familienwohnhäusern, Ledigenheimen, Schlaf- und Logierhäusern sind in der Verordnung der Ministerien der Finanzen und des Innern im Einvernehmen mit den Ministerien der Justiz, des Handels, der Eisenbahnen und des Ackerbaues vom 7. Januar 1903, RGB. Nr. 6 enthalten.

Wenn die Gebäude zu Zwecken benutzt werden, die der gesetzlichen Widmung nicht entsprechen, kann dem Hauseigentümer eine Geldstrafe auferlegt werden, die die Hälfte des während der Dauer der ungesetzlichen Benutzung von den nicht widmungsmäßig verwendeten Gebäudeteilen vereinbarten Mietzinses, bzw. des entfallenden Mietzinswertes beträgt, im Wiederholungsfalle aber bis zum Doppelten dieses Betrages erhöht werden kann.

Außerdem ist, wenn die ungesetzliche Benutzung während der Dauer der Steuerbefreiung stattgefunden hat, die für die Zeit der ungesetzlichen Benutzung von den nicht widmungsgemäß verwendeten Gebäudeteilen nach den allgemeinen Normen entfallende Gebäudesteuer samt Zuschlägen zu entrichten. Die ungesetzliche Benutzung während der Dauer des Genusses des ermäßigten Gebührenäquivalentes ist, im Falle dolus vorhanden ist, als schwere Gefällsübertretung nach § 85 des Gesetzes vom 9. Februar 1850, RGBl. Nr. 50, zu bestrafen.

Wird für ein begünstigtes Arbeiterwohnhaus ein höherer als der zulässige Mietzins oder ein höherer Kaufschilling, als nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist, eingehoben, so ist der Mehrbetrag vom Vermieter an die Mietspartei, bzw. vom Verkäufer an den Käufer zurückzuerstatten. Überdies ist der Vermieter oder Verkäufer zu einer Geldstrafe zu verurteilen, die das Doppelte des über das zulässige Ausmaß hinaus eingehobenen Mietzinses, bzw. Kaufschillings beträgt, im Wiederholungsfalle aber bis zum Sechsfachen dieses Mehrbetrages erhöht werden kann.

Andere als die genannten Übertretungen des Gesetzes, zu welchen insbesondere auch die Fälle gehören, in denen Besitzer begünstigter Gebäude diese aus Fahrlässigkeit teilweise an andere als an Arbeiter vermieten oder unentgeltlich oder gegen ziffermäßig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn überlassen oder in bezug auf die teilweise entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung an andere Personen als Arbeiter das gesetzlich festgelegte Verhältnis überschreiten, werden an dem Hauseigentümer, bzw. an dem Mieter mit Geldstrafen bis zu 200 K geahndet.

Zu bemerken ist noch, daß das Gesetz vom Jahre 1902, in Übereinstimmung mit dem früheren Gesetze, das Inkrafttreten der Begünstigungen in den einzelnen Königreichen[223] und Ländern von der Voraussetzung abhängig macht, daß den betreffenden Neubauten im Wege der Landesgesetzgebung auch die Befreiung von allen Landes- und Bezirkszuschlägen, sowie eine Ermäßigung der Zuschläge zu den Staatssteuern bis mindestens 50% für die ganze Dauer der Befreiung von den Staatssteuern, gewährt wird. Diese Voraussetzung wurde in nahezu sämtlichen Königreichen und Ländern durch die Landesgesetzgebung geschaffen.

In dem Zeiträume vom 8. Juli 1902, d.i. dem Beginne der Wirksamkeit des Gesetzes, bis Ende 1909 wurden die in diesem vorgesehenen Begünstigungen 837 Gebäuden, von welchen 182 von physischen Personen, 26 von gemeinnützigen Baugenossenschaften, 629 von sonstigen juristischen Personen, darunter 37 Gebäude von dem Provisionsinstitute für Diener und Hilfsbedienstete der österr. Staatsbahnen errichtet wurden, zuteil, während innerhalb der zehnjährigen Wirksamkeit des Gesetzes vom Jahre 1892, wie bereits an früherer Stelle erwähnt, nur 319 Wohngebäude der Begünstigung teilhaftig geworden sind. Wenn daher auch das neue Gesetz eine größere praktische Wirkung als das frühere äußert, so kann doch nicht geleugnet werden, daß man sich von dem neuen Gesetze einen viel größeren Erfolg versprochen hatte. Daß die gehegten Erwartungen nicht ganz in Erfüllung gegangen sind, dürfte wohl hauptsächlich darin seinen Grund haben, daß das neue Gesetz, bei allen seinen sonstigen Vorzügen, doch nicht jene Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um die Selbsthilfe in Wohnungssachen des notwendigen Baukredites teilhaftig werden zu lassen.

Diesem Übelstande abzuhelfen und eine sehr breite Bautätigkeit ins Leben zu rufen, ist das Gesetz vom 22. Dezember 1910, RGB. Nr. 242, berufen. Auf Grund dieses Gesetzes wurde ein Wohnungsfürsorgefonds errichtet, der in dem die Jahre 1911 bis 1921 umfassenden Zeiträume sukzessive mit dem Betrage von 25,000.000 K aus Staatsmitteln zu dotieren und dazu bestimmt ist, Kredithilfe zu leisten a) an Selbstverwaltungskörper (Bezirke, Gemeinden u. dgl.), öffentliche Körperschaften und Anstalten, b) an gemeinnützige Vereinigungen, als: Baugenossenschaften, Baugesellschaften, Bauvereine, Stiftungen u. dgl. zum Zweck des Baues von Kleinwohnungen sowie des Erwerbes der hiezu bestimmten Grundstücke, ferner zum Zweck des Erwerbes von Häusern mit Kleinwohnungen, bzw. zum Zweck des Erwerbes von Häusern, die zu Kleinwohnungen umgestaltet oder umgebaut werden sollen, endlich zur Ablösung von Hypotheken in nicht erster Rangordnung, die auf solchen, von einer der vorgenannten Vereinigungen bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes erbauten Häusern lasten.

Als Kleinwohnungen im Sinne des Gesetzes gelten: 1. Familienwohnungen, soferne das Ausmaß der bewohnbaren Räume jeder einzelnen Wohnung (Wohnzimmer, Wohnkammern, Küchen) 80 m² nicht übersteigt, 2. Ledigenheime und 3. Schlaf- und Logierhäuser. Die Maximalgrenze von 80 m² erscheint auf den ersten Blick etwas zu gering; tatsächlich aber ist sie ausreichend, weil die Nebenräume in die bewohnbare Fläche nicht einzurechnen sind.

Als gemeinnützig werden Bauvereinigungen betrachtet, deren Statut die an die Mitglieder zu verteilende Dividende auf höchstens 5% der eingezahlten Anteile beschränkt und den Mitgliedern für den Fall der Auflösung der Vereinigung nicht mehr als die Rückzahlung der eingezahlten Anteilsbeträge zusichert, einen etwaigen Rest des Gesellschaftsvermögens aber für gemeinnützige Zwecke bestimmt.

Die Kredithilfe ist entweder eine mittelbare oder eine unmittelbare. Die erstere, die als der primäre und Hauptzweck gilt, erfolgt durch Übernahme der Bürgschaft für von den genannten juristischen Personen anderweitig aufzunehmende Darlehen und deren Verzinsung; die unmittelbare durch aus dem Wohnungsfürsorgefonds selbst an die bezeichneten juristischen Personen zu gewährende Darlehen.

Der Grundsatz, daß die Kredithilfe nur an autonome Körper und gemeinnützige Vereine zu erfolgen hat, ist sehr richtig; denn eine Ausdehnung der Kredithilfe auf private Bauführer würde eine ganze Reihe von Kautelen notwendig gemacht haben, die das Gesetz und die staatliche Unterstützung ganz außerordentlich erschwert hätten.

Die Darlehen, für die der Fonds Bürgschaft leistet, sowie die unmittelbaren Fondsdarlehen sind hypothekarisch sicherzustellen, u. zw. in der Regel in der Rangordnung über der Mündelsicherheitsgrenze der zu belehnenden Liegenschaft; doch darf die Grenze von 90% des Gesamtwertes der Liegenschaft nicht überschritten werden. Bei öffentlichen Anstalten und Körperschaften kann von der hypothekarischen Sicherstellung abgesehen werden.

Der Wohnungsfürsorgefonds wird in zwei besonderen Abteilungen, der Abteilung für Bürgschaftsleistung und der Abteilung für unmittelbare Darlehensgewährung, verwaltet. Ein Virement zwischen beiden Abteilungen ist nicht gestattet. Die Gesamtsumme der von der Abteilung[224] für Bürgschaftsleistung übernommenen Bürgschaften darf den Betrag von 200,000.000 K nicht übersteigen. Für diese Verbindlichkeiten des Fonds haftet der Staat subsidiär bis zu dem genannten Höchstbetrage. Die Darlehen, für die der Fonds Bürgschaft leistet, sind als mündelsichere Anlagen zu behandeln.

Das Garantiemaximum von 200,000.000 K beruht auf den von der Regierung aufgestellten Berechnungen, wonach je 1 Mill. des, wie erwähnt, mit 25 Mill. zu dotierenden Fonds ausreicht, um 8 Mill. zweite Hypotheken zu decken. Demzufolge wird die Kredithilfe des Fonds, nachdem 50% des Kapitalsbedarfes durch erste Hypotheken gedeckt und 10% vom Bauführer aufzubringen sein werden, eine Investition von einer halben Milliarde gestatten. Mit einem so beträchtlichen Betrage wird wohl in absehbarer Zeit die Wohnungsnot behoben oder doch wenigstens ganz wesentlich gemildert werden.

Zur Wahrnehmung der lokalen Wohnungsverhältnisse können Wohnungsausschüsse gebildet werden. Diese sind zur Abgabe von Gutachten über Darlehensgesuche und zur selbständigen Stellung von Anträgen berufen. Diesen Wohnungsausschüssen sind insbesondere Vertreter von Gemeinden und sozialen Versicherungsanstalten sowie Vertreter der gemeinnützigen Bauvereinigungen beizuziehen.

In Gemäßheit des § 15 des Gesetzes wurde mittels Kundmachung des Ministeriums für öffentliche Arbeiten im Einvernehmen mit dem Finanzministerium vom 14. Juni 1911, RGB. Nr. 118, das Statut für den Wohnungsfürsorgefonds veröffentlicht. Die wichtigsten Bestimmungen dieses Statuts sind folgende: Bei der Kredithilfe durch den Wohnungsfürsorgefonds wird vorausgesetzt, daß an dem betreffenden Orte ein nachweisbares dringendes Bedürfnis für die Verbesserung der Wohnverhältnisse der minderbemittelten Bevölkerung vorliegt.

Auf drei gesonderten und doch untereinander in inniger, unauflöslicher Verbindung stehenden Wegen sollen die Mittel für den Kleinwohnungsbau aufgebracht werden: durch die pupillarsichere Hypothek, die die Werthälfte deckt, und dazu die normalen Mittel des Kapitalmarktes heranziehen kann. Durch die zweite Hypothek, die nunmehr durch die Institution des Wohnungsfürsorgefonds kraft gesetzlicher Bestimmung ebenfalls die Pupillarsicherheit erlangt hat. Alle Vorschriften des Statuts verfolgen den Zweck, die Sicherheit dieser zweiten Hypothek, ganz abgesehen von der staatlichen Garantie, auch in der ganzen Anlage und Verwaltung der gemeinnützigen Wohnungsbauten selbst zu begründen. Aber die zweite Hypothek geht nur bis zu 90% des Liegenschaftswertes; die noch erübrigenden 10% müssen durch die eigenen Mittel des Bauführers aufgebracht werden (Art. 16). Die Baugenossenschaft, die die Kredithilfe des Fonds in Anspruch nimmt, wird also den Nachweis führen müssen, daß dieser Teil des Bauaufwandes durch die bar eingezahlten Genossenschaftsanteile gedeckt erscheint; die bloße Zeichnung von Geschäftsanteilen oder der Nachweis eines Darlehens in entsprechender Höhe wird dazu nicht genügen, denn die Fondsverwaltung geht offenbar von der Ansicht aus, daß ein ausreichendes materielles Interesse des Darlehenswerbers an der dauernden Rentabilität seiner Unternehmung nur dann gewährleistet ist, wenn er wenigstens den zehnten Teil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln beigetragen hat. Das Statut lehnt auch jenen, von den Baugenossenschaften Deutschlands vielfach betretenen Weg ab, durch Spareinlagen der Mitglieder diesen Betrag zu beschaffen, also Baugenossenschaften und Sparverein zu kombinieren. Nur für die Errichtung von Eigenhäusern wird die Entgegennahme von Spareinlagen für zulässig erklärt, woferne sie den Charakter von Anzahlungen auf den Kaufpreis des Eigenhauses tragen (Art. 14 des Statuts). Denn die Kredithilfe des Fonds soll sowohl der Schaffung von Miethäusern dienen, die dauernd im Eigentume der gemeinnützigen Körperschaft zu verbleiben haben, als auch zur Errichtung von Eigenhäusern, d.h. von Häusern mit einer beschränkten Anzahl von Kleinwohnungen, die zur Eigentumsübertragung an physische Personen bestimmt sind. An Privatpersonen kann schon gemäß den Vorschriften des Gesetzes die Unterstützung des Fonds niemals gewährt werden; auch der Bau von Eigenhäusern darf nur durch Vermittlung einer gemeinnützigen Körperschaft erfolgen. Das Fondsstatut nimmt in Aussicht, daß der eigentliche, den Eigentumsübergang begründende Kaufvertrag über ein solches Eigenhaus zwischen der gemeinnützigen Körperschaft und dem Erwerber erst dann abgeschlossen werden darf, wenn 35% der Gestehungskosten getilgt sind. Von dem mit Fondshilfe beschafften Hypothekardarlehen müssen überdies mindestens ⁴/₁₀ abgestoßen sein. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der präsumtive Erwerber das Haus bloß auf Grund eines Bestandvertrages bewohnen; nicht er, sondern die gemeinnützige Körperschaft, die das Darlehen erhalten hat, haftet für die pünktliche Zahlung der Zinsen und Annuitäten. Hat der Erwerber das Eigentum an dem[225] Hause erlangt, so darf er es, von zwingenden Gründen abgesehen, durch zehn Jahre nicht weiterveräußern; dieses Veräußerungsverbot ist durch eine Konventionalstrafe grundbücherlich sicherzustellen (Art. 29). Ein verbüchertes Vorkaufs- oder besser Wiederkaufsrecht – soll der gemeinnützigen Unternehmung, die das Eigenhaus errichtet hat, durch mindestens zehn Jahre die Möglichkeit offen halten, das Haus im Veräußerungsfalle wiederzuerwerben.

Für die gemeinnützige Bautätigkeit, die nun den gesamten Bauaufwand bis auf 40% teils aus eigenen Mitteln, teils durch ein ihr zugesichertes pupillarsicheres Darlehen zu decken vermag, bietet der Fonds zur Aufbringung dieser restlichen 40% eine Kredithilfe doppelter Art, eine mittelbare oder eine unmittelbare. Da das Gesetz, wie bereits erwähnt, die Fondsdotationen in erster Linie zur Verbürgung von nicht mündelsicheren Hypotheken bestimmt hat, so mußte das Statut die für Garantiezwecke dienenden Fondsbestände in ihrer Verwaltung von den zur unmittelbaren Darlehensgewährung vorbehaltenen scharf trennen. In dem Gesetze ist das Verhältnis, in dem die Beträge der garantierten Darlehen zu ihren Deckungskapitalien zu stehen haben, nicht näher fixiert. Das Statut nimmt für die unmittelbare Darlehensgewährung von jeder einzelnen Jahresdotation des Fonds höchstens 20% in Aussicht (Art. 3).

Die Fondsverwaltung übernimmt die Aufgabe, durch genaue Prüfung aller Voraussetzungen festzustellen, ob die bestimmungsgemäße Verwendung der Fondsmittel durch den Charakter der ganzen Anlage ebenso wie durch die Eigenschaften des Darlehenswerbers gesichert ist und ob die zu erwartende Rentabilität des projektierten Kleinwohnungsbaues eine Kredithilfe seitens des Fonds rechtfertigt. In diesem Sinne verlangt das Statut in den Art. 15 und 16 eingehende Nachweisungen über das Bauprojekt, über den gemeinnützigen Charakter des Darlehenswerbers, über seine Vermögenslage und seine eigenen Mittel; es schreibt vor, daß der Wert des zu belehnenden Objektes durch genaue Schätzungen zu bestimmen ist, mit der Beschränkung, daß der aus den Gestehungskosten (bzw. dem Kaufpreise) und dem erwarteten Ertragswerte des Objektes ermittelte Durchschnittswert die Gestehungskosten nicht überschreiten darf (Art. 18), damit nicht etwa der Darlehenswerber auf seine Realität mehr geliehen erhalte, als seine gesamten Investitionskosten betragen haben. Das Statut fordert endlich den Nachweis einer unter günstigen Bedingungen zugesicherten ersten Hypothek, deren Amortisationsquote regelmäßig nicht unter ¹/₂% betragen soll.

Die gemeinnützige Unternehmung bleibt bis zur vollständigen Tilgung des Fondsdarlehens unter ständiger Aufsicht der Fondsverwaltung, die zur periodischen Revision der Bauführung und der errichteten Häuser sowie zur Überwachung der gesamten Geschäftsführung des Darlehensnehmers verpflichtet wird. Der Darlehensgeber, der die garantierte Hypothek gewährt und gemäß Art. 12 für den Fall einer Säumnis oder Zahlungsunfähigkeit des Schuldners, die Haftung des Fonds in Anspruch nehmen kann, übernimmt die Verpflichtung, das Ministerium für öffentliche Arbeiten von jedem Verzug in der Erfüllung der schuldscheinmäßigen Zahlungen, von jeder dem Schuldner zugestandenen Stundung einer Annuität zu verständigen, er darf kein neues Darlehen im Rahmen des noch nicht gelöschten Pfandrechtes für die getilgten Darlehensraten gewähren (Art. 13); er muß endlich auf Verlangen des Ministeriums von seinem Kündigungs- bzw. Rückforderungsrechte Gebrauch machen. Die Kündigungsfrist soll eine halbjährige sein, soferne eine Kündigung nicht nach den Statuten der das Darlehen gewährenden Anstalt überhaupt ausgeschlossen ist (Pfandbriefanstalten, Art. 24). In diesem letzteren Fall kann das Ministerium, wenn die Wohnungsanlage nicht bestimmungsgemäß verwendet wird, von dem Gläubiger die Aufkündigung des Hypothekardarlehens nicht begehren, sondern sich nur der im Art. 24, Z. III, vorgesehenen Sanktion bedienen, die in der Vereinbarung einer Konventionalstrafe von 5% des jeweils noch aushaftenden Darlehensrestes besteht. Diese Konventionalstrafe ist ebenso grundbücherlich sicherzustellen, wie der Vorbehalt des Vorkaufsrechtes, der die Fondsverwaltung in die Lage versetzt, ein belehntes Objekt vor einer bestimmungswidrigen Verwendung zu bewahren, wenn der bisherige Eigentümer zu seiner Veräußerung gezwungen ist. (Art. 19).

Von größter Bedeutung für eine gedeihliche Entwicklung der gemeinnützigen Bautätigkeit ist die vom Statute getroffene Vorsorge für eine Flüssigmachung des Baukapitals vor und während des Baues. Der Fonds soll derartige Bauvorschüsse entweder direkt gewähren, oder, wenn sie von anderer Seite zu günstigen Bedingungen aufgebracht werden können, die Garantie für ihre Rückzahlung übernehmen, u. zw. sowohl im Rahmen der pupillarsicheren als auch der die Mündelsicherheit überschreitenden Hypotheken. Nach Fertigstellung des Baues sind mit Hilfe der nunmehr zur Auszahlung[226] gelangenden Hypothekardarlehen diese Bauvorschüsse zu tilgen (Art. 21 und 22).

Das Gesetz wird auch auf die Entwicklung der Eisenbahner-Genossenschaften sehr fördernd einwirken.

Bis Ende 1909 waren nur neun aus Bediensteten der österr. Staatsbahnen gebildete Baugenossenschaften vorhanden, und auch von diesen hat nur eine einzige nennenswerte Bautätigkeit zu entfalten vermocht.

Dies kam daher, daß die Kredithilfe, die die bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds den Baugenossenschaften leisteten, keine ausreichende war, weil die Belehnung der Gebäude statutengemäß nur bis zur pupillarsicheren Grenze erfolgen darf.

Dieses Verhältnis wird in Hinkunft eine günstige Änderung erfahren, da in dem Gesetze vom 22. Dezember 1910, betreffend die Errichtung eines Wohnungsfürsorgefonds, den von diesen Fonds garantierten zweiten Hypotheken die Pupillarsicherheit zuerkannt wird. Auf diese Weise werden die bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsinstitute in der Lage sein, den Eisenbahner – Baugenossenschaften außer den ersten Hypotheken auch noch zweite Hypotheken zu gewähren.

Als zweite sehr bedeutende Kreditquelle kommt nunmehr auch die Berufsgenossenschaftliche Unfall Versicherungsanstalt der österr. Eisenbahnen in Betracht, die alsbald nach dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 22. Dezember 1910 den Beschluß gefaßt hat, den Eisenbahner-Baugenossenschaften Kredithilfe nach Maßgabe dieses Gesetzes zu leisten.

Wird unter solchen Verhältnissen der Kapitalbedarf der Eisenbahner-Baugenossenschaften vollauf befriedigt werden, so wird sicherlich auch der Darlehenszinsfuß niedriger sein, als jener für anderweitige Hypotheken.

Es darf daher mit Recht die Hoffnung ausgesprochen werden, daß die von den Eisenbahnbediensteten gebildeten Baugenossenschaften künftighin in der Lage sein werden, sich an der Bekämpfung der schlechten Wohnungsverhältnisse mit Erfolg zu beteiligen.

Pollak.

II. Technische Anlage von A. Für den Umfang von Familienwohnungen in Hinsicht auf die Zahl und Größe der Bestandteile lassen sich allgemeine Grundsätze feststellen, hierfür sind im einzelnen die jeweiligen örtlichen Bedürfnisse, die Größe der Familie, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Betreffenden, die Mietpreise, zu welchen die Wohnungen abgegeben werden sollen und auch die örtlich wechselnden Lebensgewohnheiten der Bevölkerung maßgebend. Bei größeren Anlagen ist daher darauf Bedacht zu nehmen, daß den verschiedenen Verhältnissen und Ansprüchen der Wohnungsnehmer auch durch eine entsprechende Abstufung der Wohnungen nach Umfang und Mietpreis Rechnung getragen wird.

Kleinwohnungen für Familien erhalten in der Regel 2–4 Wohnräume, einschließlich der Küche. Als Mindesterfordernis ist wohl eine Küche und ein größerer Wohnraum anzusehen; es empfiehlt sich jedoch aus hygienischen und anderen Gründen, außer der Küche noch zwei, wenn auch kleinere Wohnräume vorzusehen, wofür insbesondere die Trennung der Schlafstellen für Eltern und herangewachsene Kinder und die Möglichkeit der Absonderung in Krankheitsfällen sprechen, sowie auch der Umstand, daß ein großer Teil der Eisenbahnbediensteten Nachtdienst verrichtet und daher am Tage einer ungestörten Ruhe in einem abgesonderten Räume bedarf.

Eine zweckmäßige und ökonomische, aus England übernommene Einrichtung ist die Einteilung der Wohnung in eine geräumige Küchenstube, die als eigentlicher Wohnraum (living room) dient, und mehrere kleine Schlafräume. Die Küchenstube wird nicht nur zum Kochen benützt, sondern auch zum Einnehmen der Mahlzeiten, wie überhaupt zum Aufenthalt während des Tages. Hierbei ist der die Wirtschaft besorgenden Frau die Aufsicht über Kinder erleichtert, die übrigen Wohnräume bleiben rein und frei vom Küchen- und Speisengeruch. Zur Trocken- und Reinhaltung einer solchen Küchenstube erweist sich die Anlage eines kleinen mit ihr in Verbindung stehenden Spülraumes (scullery) als zweckmäßig, der womöglich ein Fenster zur unmittelbaren Lüftung erhalten soll. Bei beschränkter Baufläche kann der Spülraum auch durch eine schrankartige Nische ersetzt werden, die an einer gut beleuchteten Stelle anzuordnen, durch eine Tür oder einen Vorhang zu verschließen ist, mit Spüleinrichtung versehen wird, und auf deren entsprechende Lüftung Bedacht zu nehmen ist. Spülraum oder Spülschrank sind auch zur Aufbewahrung von Reinigungsgeräten u, dgl. einzurichten.

Diese geräumigen Küchenstuben in Verbindung mit mehreren kleinen Schlafräumen finden jedoch nicht überall Anklang, und werden vielfach Wohnungen mit einer kleineren Küche und mit einem großen Wohnzimmer statt zwei kleineren vorgezogen; es soll jedoch auch in[227] einem solchen Falle die Küche nicht unter 9–10 m² Bodenfläche erhalten. Bei größeren Wohnungen, für die ein entsprechend höherer Mietzins eingehoben werden kann, wird sich immer die Anlage von mindestens zwei Wohnräumen außer der Küche oder der Küchenstube ermöglichen lassen.

Wo die baupolizeilichen Vorschriften es gestatten, ist es zweckmäßig, bei ebenerdigen Wohnhäusern und für die Wohnungen des 1. Stockwerks von zweigeschossigen Gebäuden im Dachraume bewohnbare Dachkammern einzurichten. Die zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vom 8. Juli 1902 erlassene Durchführungsverordnung läßt die Herstellung von Wohnräumen im Dachboden ebenerdiger oder einstöckiger Familienwohnhäuser unter bestimmten technischen Ausführungsvorschriften hinsichtlich der lichten Höhe dieser Dachzimmer und der feuersicheren Bauweise zu.

Hinsichtlich der Größe der Wohnungen setzt das erwähnte Arbeiterwohnungsgesetz die Bodenfläche der bewohnbaren Räume (Wohnzimmer, Kammern und Küchen) bei einräumigen Wohnungen mit mindestens 16, höchstens 25 m², bei zweiräumigen Wohnungen mit zusammen mindestens 20, höchstens 35 m², bei drei- und mehrräumigen mit zusammen mindestens 30 und höchstens 80 m² fest. In der Durchführungsverordnung zu diesem Gesetze wird bestimmt, daß in einer Familienwohnung nur so viele Personen untergebracht werden dürfen, daß in jedem Schlafraum mindestens 4 m² Bodenfläche auf jede Person entfallen, wobei Kinder unter 1 Jahr alt außer Betracht bleiben. Die Wohnungen für Familien mit Kindern im Alter von mehr als 6 Jahren sollen mehrere Wohnräume enthalten, um eine Trennung der Schlafräume nach dem Geschlechte zu ermöglichen.

Bei der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung werden Mietwohnungen für Arbeiter und Diener mindestens mit zwei bewohnbaren Räumen von zusammen 35 m², für Unterbeamte mindestens mit drei solchen Räumen von zusammen 45 m² Bodenfläche errichtet. Bei Dienstwohnungen für Diener und für Unterbeamte wird über das Ausmaß von 40 m², bzw. von 55 m² nicht hinausgegangen. Die Bodenfläche von 35 m² wird in der Regel zu einer Küche oder Küchenstube und einem Wohnraum ausgenützt, bei 40 m² Bodenfläche ist die Teilung in 2 oder 3, bei 45 m² in 3, bei 50–55 m² Bodenfläche in 3 oder 4 bewohnbare Räume tunlich.

Die vom königl. preußischen Ministerium der öffentlichen Arbeiten unterm 5. September 1906 erlassenen Grundsätze für die Aufstellung von Entwürfen und die Ausführung von Dienst- und Mietwohnhäusern für Arbeiter, untere und mittlere Beamte der preußischen Staatseisenbahnverwaltung setzen das geringste Ausmaß einer Mietwohnung mit 28∙5 m², das größte Ausmaß einer Miet- oder Dienstwohnung für Arbeiter und untere Beamte mit 45 m², für mittlere Beamte mit 68 m² fest. Die Wohnhäuser für Arbeiter und untere Beamte erhalten je nach der Größe 2-, 3- oder 4räumige Wohnungen. Die Wohnungen mit 68 m² werden in 4 oder 5 Räume geteilt. Hierbei sollen bei Häusern mit zweiräumigen Wohnungen, mit dreiräumigen Wohnungen bis zu 45 m² Nutzfläche und mit vierräumigen Wohnungen bis zu 68 m² Nutzfläche für zwei Dritteile der Anzahl der Wohnungen Dachkammern vorgesehen werden.

Im allgemeinen ist die Bodenfläche für größere Wohnzimmer mit 20–25 m², für Schlafstuben mit 10–15 m², für Küchen mit 9–15 m², für Küchenstuben mit 16–18 m² zu bemessen.

Die lichte Höhe der Wohnräume ist in der Regel durch baupolizeiliche Vorschriften bestimmt. Sie soll, wenn nicht weitergehende Forderungen zu beachten sind, bei A. nicht unter 2∙70 m betragen. Die Durchführungsverordnung zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vom Jahre 1902 schreibt für das Erdgeschoß von drei- und mehrstöckigen Gebäuden eine lichte Höhe von 3∙00 m, in allen anderen Fällen eine mindeste lichte Geschoßhöhe von 2∙70 m vor und bedingt weiters, daß der Erdgeschoßfußboden von Arbeiterwohnhäusern mindestens 0∙6 m über dem Straßenniveau gelegen sein muß. Bei den Wohnhäusern der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung wird in der Regel für Arbeiter-, Diener- und Unterbeamtenwohnungen gleichmäßig eine lichte Höhe von 3∙00 m eingehalten.

Bei der Grundrißanordnung ist zu trachten, die bewohnbaren Räume in zwei Reihen, nach der Tiefe des Hauses auszuteilen, so daß jede Wohnung nach entgegengesetzten Seiten gerichtete Fenster erhält. Hierdurch wird eine gute Durchlüftung der Wohnung ermöglicht und namentlich bei der nach Tunlichkeit immer anzustrebenden Lage der Fensterseiten gegen Osten und Westen eine gute Ausnützung der Besonnung erreicht. Weiters ist bei der Grundrißeinteilung und der Anordnung der Türen und Fenster auf eine zweckmäßige Ausnützung der Wandflächen zur Aufstellung der Möbel, insbesondere der Betten, Rücksicht zu nehmen; es empfiehlt sich, die Betten schematisch in die Grundrisse einzuzeichnen und die Abmessungen der Wohnräume danach zu regeln.[228]

Im allgemeinen ist auf eine möglichst einfache, klare Grundrißeinteilung hinzuwirken, da eine solche in den meisten Fällen auch innerhalb der durch die Bauvorschriften für die Stärke der einzelnen Mauern gezogenen Grenzen das geringste Ausmaß an Mauerwerk ergibt.

Alle Wohnräume mit Einschluß etwa vorhandener Dachkammern sind heizbar einzurichten, wobei es zweckdienlich ist, die Küchenherde und Schornsteine so anzuordnen, daß deren Wärme auch zur Erwärmung der benachbarten Wohnräume mitwirkt.

Wohnungen mit mehr als zwei bewohnbaren Räumen sind womöglich mit einem kleinen Vorraum zu versehen, der den Zugang zur Küche und mindestens noch zu einem Wohnraum vermittelt. Solche Vorräume, in denen nasse oder beschmutzte Kleider und Schuhe abgelegt werden können, sind auch für Wohnungen, die nur aus Zimmer und Küche bestehen, insbesondere dann empfehlenswert, wenn mehrere Wohnungen von einer Flur oder einem Stiegenvorplatz zugänglich sind. Es ist nicht nötig, daß der Vorraum ein Fenster unmittelbar ins Freie erhält, jedoch ist für eine genügende Erhellung und Lüftbarkeit Sorge zu tragen. Der in älteren Anlagen bei Erdgeschoßwohnungen noch zu findende Eingang unmittelbar vom Freien in die Küche ist grundsätzlich zu vermeiden; für solche Wohnungen ist der Eingang entweder von einer gemeinsamen Hausflur oder in einen Vorraum vorzusehen.

Zu jeder Wohnung ist ein trockener, gut lüftbarer Kellerraum und eine versperrbare Dachbodenabteilung beizustellen. Ist aus besonderen Gründen die Anlage oder Beistellung von Kellerräumen nicht tunlich, so ist eine ins Freie lüftbare Speisekammer notwendig. Sonst ist eine solche bei A. entbehrlich, jedoch ist es zweckmäßig, in die Brüstung des Küchenfensters einen ins Freie lüftbaren Speiseschrank einzubauen, dessen Platte als Küchentisch verwendbar ist.

Jede Wohnung soll grundsätzlich einen eigenen Abort erhalten. Wird eine Wasserspülung der Aborte eingerichtet oder ist durch andere Vorkehrungen eine Geruchbelästigung durch die Aborte vermieden, so sollen die Aborte im Hause und in demselben Geschoß wie die betreffende Wohnung angelegt werden; bei Wohnungen mit Vorräumen ist der Abort womöglich in die Wohnung einzubeziehen und vom Vorraum aus zugänglich zu machen, andernfalls von einer gemeinsamen Hausflur oder von den Stiegenvorplätzen, wobei jedoch zwischen den Aborten und der Flur oder dem Stiegenvorplatz ein lüftbarer Vorraum einzuschalten ist. Die Anlage der Aborte zwischen den Geschossen an den Stiegenruheplätzen ist zu vermeiden. Die Anlage der Aborte kann auch in eigenen Vorbauten oder Anbauten mit Zugang über Galerien erfolgen.

Die Vorsorge einer Badegelegenheit für jede einzelne Wohnung wird in den meisten Fällen aus bauökonomischen Gründen unterbleiben müssen. Bei reichlichen zur Verfügung stehenden Mitteln werden solche Badegelegenheiten entweder in eigenen Baderäumen oder, zum Zweck der Ersparnis von solchen, durch Anbringung einer in den Fußboden versenkten, überdeckbaren Wanne oder einer in eine Wandnische aufklappbaren Wanne geschaffen. Bei größeren Wohnhausanlagen erweist sich, namentlich wenn für die Bäderbenutzung ein kleines Entgelt eingehoben wird, die Anlage eines gemeinsamen Bades, allenfalls in einem Nebengebäude, mit Wannen- und Brausebädern als wünschenswert und ohne wesentliche Mehrbelastung des Anlagekapitals durchführbar.

Als weitere für mehrere Wohnungen gemeinschaftliche Anlagen sind zu erwähnen: Waschküchen, Trockenböden und Klopfbalkone.

Für je höchstens 12 Wohnungen ist eine Waschküche herzustellen, so daß, von den Sonntagen abgesehen, jeder Wohnpartei die Waschküche alle zwei Wochen zur Benützung steht. Die Waschküche ist entweder, wenn für eine genügende Beleuchtung und Lüftung vorgesorgt wird und die Abwässerung der Sohle möglich ist, im Kellergeschoß, sonst in einem Nebengebäude anzulegen; in diesem Falle sind womöglich in einem solchen Nebengebäude die Waschküchen für mehrere Wohnhäuser zu vereinigen. In Städten, wo ein genügender Druck der Wasserleitung vorhanden ist, erweist sich die Anlage der Waschküche im Dachgeschoß als zweckmäßig.

Auf einen gemeinschaftlichen Trockenboden ist bei Austeilung der Dachbodenverschläge Rücksicht zu nehmen.

Wo es bei der Grundrißeinteilung in ungezwungener Weise tunlich ist, sind Klopfbalkone anzuordnen, die zur Vermeidung des Lärmes im Hausflur und zur Reinhaltung des Hausinneren beitragen.

Die Stiegenhäuser sollen unter Bedachtnahme auf das Hinaufbringen größerer Möbelstücke in bewohnbare. Räume der oberen Geschosse nicht größer angelegt werden, als es die Bauvorschriften, die Sicherheit und die Bequemlichkeit des Begehens erfordern. Auf die genügende Erhellung der Stiegenhäuser durch das Tageslicht und eine leichte Lüftung[229] derselben ist durch entsprechende Größe und Stellung der Fenster Bedacht zu nehmen. Das Durchschneiden der letzteren durch Stiegenarme ist zu vermeiden.

Die Anordnung der Wohnungen in Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser, die Vereinigung mehrerer Wohnungen in ein Haus, die Zahl der Stockwerke, die Gruppierung der Wohnhäuser in offener oder geschlossener Bauweise werden bei gegebenem Wohnungsbedarf hauptsächlich durch die Größe, Gestalt und den Wert des Baugrundes, durch das Vorliegen ländlicher oder städtischer Verhältnisse, durch das zur Verfügung stehende Anlagekapital sowie durch die geforderte oder erwünschte Verzinsung desselben bedingt.

Es bedarf keiner Begründung, daß es wünschenswert wäre, stets Einfamilienhäuser zu erbauen, und derart die Wohnungen mit ihrem Zugange und dem zugewiesenen Hof- oder Gartengrund vollständig voneinander zu trennen. Die beste Ausnützung von Luft und Licht wird gewiß bei frei stehenden Einfamilienhäusern erreicht, wie solche bei den Eisenbahnen aus dienstlichen Erfordernissen für die Bahnwärter auf der freien Strecke errichtet werden. Solche freistehende kleine Häuser haben jedoch außer den verhältnismäßig höheren Baukosten auch den Nachteil, daß sie den äußeren Witterungseinflüssen allzusehr ausgesetzt sind. Es lassen sich jedoch Einfamilienhäuser auch in der Weise schaffen, daß die einzelnen, für sich abgeschlossenen Häuser zu Häusergruppen oder Häuserreihen vereinigt werden, wobei nicht nur eine Verringerung der Kosten durch die gemeinschaftlichen Trennungsmauern, durch die fortlaufenden Dachflächen u.s.w. herbeigeführt, sondern auch ein besserer Wärmeschutz erzielt wird. Bei solchen frei stehenden oder aneinandergereihten Einfamilienhäusern ist auch die Zuweisung und vollständige gegenseitige Abtrennung der Hofräume und des Gartengrundes leicht durchführbar. Die Errichtung von Einfamilienhäusern wird zur Notwendigkeit, wenn die Absicht besteht, den Arbeitern oder Bediensteten die Möglichkeit zu bieten, sich im Wege der Abzahlung ein solches Haus als Eigentum zu erwerben. Für die Bahnverwaltungen kommt dieser Fall nur selten in Betracht, weil die dienstlichen Rücksichten häufig gegen eine solche Seßhaftmachung von Angestellten an bestimmten Wohnorten sprechen.

Da Einfamilienhäuser meistens nur mit einem Erdgeschosse, allenfalls mit einem bewohnbaren Dachgeschosse, höchstens aber mit einem Stockwerke erbaut werden können, ist hierbei nur eine geringe Ausnützung der Baufläche möglich. Sie erfordern daher außer den an und für sich verhältnismäßig höheren Baukosten auch ein größeres Ausmaß an Baugrund, so daß leider derlei Anlagen nur bei reichlichen Mitteln, bei ausreichenden Baugrundflächen und billigen Bodenpreisen zur Ausführung gelangen können. Etwas günstiger in dieser Hinsicht stellen sich Zweifamilienhäuser, bei denen sich die Trennung der Wohnungszugänge meist ohne Schwierigkeiten erreichen läßt, anderseits aber eine mehr als höchstens stockhohe Verbauung auch nicht angeht.

Die Rücksicht auf eine ökonomische Ausnutzung der Baufläche und auf die Verringerung der Baukosten führt dazu, Wohnhäuser für mehrere Familien zu erbauen, bei denen eine größere Anzahl der Geschosse und die Gemeinsamkeit der Stiegenanlage und der Zugänge die bessere Verwertung der zur Verfügung stehenden Mittel gestatten. Es soll jedoch in diesen Fällen die Anzahl der in einem Hause untergebrachten Wohnungen nach Tunlichkeit eingeschränkt werden.

Bei ländlichen Verhältnissen werden solche für mehrere Familien bestimmte Wohnhäuser aus ökonomischen Gründen außer dem Erdgeschosse noch mindestens ein Stockwerk, bei beschränkter oder teurer Baufläche zwei Stockwerke erhalten. In Städten oder in geschlossenen Ortschaften, wo die letzterwähnten Umstände meistens und in höherem Maße vorliegen, wird auch eine Verbauung mit Erdgeschoß und drei Stockwerken und bei großstädtischen Verhältnissen selbst mit mehr als drei Stockwerken ins Auge gefaßt werden müssen.

Um die Übelstände, die eine dichte Bewohnung eines Hauses, namentlich durch gemeinschaftlich benützte Anlagen, mit sich bringt, nach Tunlichkeit zu mildern, ist darauf hinzuwirken, daß die Anzahl der Wohnungen die auf solche gemeinsame Anlagen, wie Zugänge, Stiegen u. dgl. angewiesen ist, nicht zu groß bemessen wird.

Das österreichische Arbeiterwohnungsgesetz bestimmt, daß in der Regel Familienwohnhäuser nur zur Aufnahme von sechs Familien eingerichtet werden sollen, bei Häusern mit Stockwerken nicht mehr als drei solcher zur Ausführung gelangen und in jedem Stockwerke nicht mehr als vier Wohnungen auf eine Stiege entfallen sollen. Hierdurch wird die Anzahl der in einem Hause, unterzubringenden Wohnungen auf 16 beschränkt. Für städtische Verhältnisse werden ausnahmsweise sechs Wohnungen für jede Stiege und jedes Stockwerk zugelassen.

Die von der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung erbauten Familienhäuser mit[230] Kleinwohnungen erhalten bei ländlichen Verhältnissen oder unter günstigen Umständen hinsichtlich der Größe und des Preises der Baugründe außer dem Erdgeschosse noch ein oder höchstens zwei Stockwerke, in großen Städten auch drei, vier und fünf Stockwerke, wofür auch die betreffenden baupolizeilichen Vorschriften und die jeweils übliche Bauweise maßgebend sind. In allen Fällen wird die Anzahl der auf eine gemeinschaftliche Stiege angewiesenen Wohnungen in jedem Stockwerk auf vier beschränkt.

Die bereits erwähnten, für die preußische Staatsbahnverwaltung geltenden Grundsätze für die Ausführung von Dienst- und Mietwohnungen empfehlen hinsichtlich der Anzahl der Geschosse für ländliche Verhältnisse Wohnhäuser mit nur einem Stockwerk, für Wohnhäuser in Städten die in der betreffenden Stadtgegend übliche Bauweise. In jedem Geschosse sollen hierbei – von Eckhäusern und besonderen Fällen abgesehen – nicht mehr als zwei Wohnungen auf eine gemeinsame Treppe angewiesen sein.

Für die Gruppierung der Wohnhäuser, seien es nun Ein- oder Zweifamilienhäuser oder die häufiger vorkommenden Wohnhäuser für mehrere Familien, als Einzelhäuser in offener oder als Gruppenhäuser in mehr oder weniger geschlossener Bauweise ist in erster Linie der Kostenpunkt maßgebend, jedoch nötigt auch die Form und Größe der Baufläche in vielen Fällen zur geschlossenen Bauweise. Letztere bringt eine Verringerung der Baukosten als solche und einen besseren Schutz gegen ungünstige klimatische Verhältnisse mit sich. Hingegen erleichtert die offene Bauweise die wünschenswerte Zuteilung von Hof- und Gartengrund. Bei Wohnhäusern mit vielen Wohnungen ist – besonders in Städten – in dieser Hinsicht mindestens auf die Freihaltung eines ausreichenden gemeinsamen Hofraumes, auf die Herstellung gemeinsamer Gartenanlagen und Kinderspielplätze Bedacht zu nehmen.

Bei Errichtung einer größeren Anzahl von Wohnhäusern auf einem Grundkomplexe, wobei für die einzelnen Häuser, abgesehen von den verschiedenen Größen der Wohnungen, im ganzen und großen die gleichen Erfordernisse und Umstände vorliegen wird die Anlage gewöhnlich als Wohnungs-, Bediensteten- oder Arbeiterkolonie bezeichnet.

Bei solchen ausgedehnten Anlagen, die meist außerhalb enger verbauter Ortsgebiete und daher auf verhältnismäßig billigen Baugründen zur Errichtung gelangen, wird es am leichtesten angehen, unter Wahrung des ökonomischen Standpunktes die offene Bauweise unter Freistellung der einzelnen Gebäude oder eine halboffene Bauweise mit Aneinanderreihung der Häuser zu wählen und für jede Wohnung einen Gartengrund zuzuweisen. Bei den aneinandergebauten Gruppenhäusern sind die zugehörigen Höfe und Grundstücke gegeneinander abzufrieden.

Bei der Anlage der einzelnen Häuser der Kolonie ist auf einen entsprechenden Zugang sowie auf die Hauptverkehrswege Rücksicht zu nehmen.

Die Entfernung der freistehenden Häuser oder der Häusergruppen ist so zu bemessen, daß genügend Luftraum und Lichtzutritt vorhanden bleibt. In dieser Hinsicht schreibt die Durchführungsverordnung zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vor, daß die Abstände zwischen den Häusern oder Häusergruppen mindestens das Maß der Gebäudehöhe (gerechnet bis zur Gesimsoberkante oder Dachtraufe), keinesfalls aber weniger als 6 m betragen; eine Ausnahme ist nur insofern zulässig, als für Gebäudeseiten ohne Fenster von Wohnräumen ein Abstand im Ausmaße der halben Gebäudehöhe genügt, der aber niemals kleiner als 4 m sein darf. Haben die Wohnhäuser ungleiche Höhe, so ist für die Breite des freizulassenden Zwischenraumes das höchste Haus maßgebend. Ist ein Wohnhaus an einer Seite länger als 10 m, so soll der Zwischenraum an dieser Seite um ein Viertel des Maßes, um das die Seite länger als 10 m ist, vermehrt werden. Bei der offenen und bei der halboffenen Bauweise dürfen die Gebäude nicht derart angelegt werden, daß Fluchten von mehr als 50 m entstehen.

Bei der Erbauung von Wohnkolonien ergibt sich meist die Notwendigkeit, außer für die Wohnungen als solche, auch noch für andere Bedürfnisse durch bauliche Anlagen vorzusorgen. Die örtliche Lage der Kolonie kann unter Umständen bedingen, daß für die Ansiedlung von Kaufleuten und Handwerkern die Möglichkeit geboten wird, um den Lebensmittelbedarf und die wichtigsten sonstigen Bedürfnisse eines Haushaltes in der Nähe decken zu können. Durch den aus der Vermietung von Kaufläden und der zugehörigen Wohnungen zu erzielenden Ertrag wird in der Regel auch die Rentabilität der ganzen Anlage gehoben werden können.

Bei großen Kolonien wird auch unter Umständen die Errichtung von Schulgebäuden für die Kinder der Kolonisten, von Kindergärten, einer Kirche, von gemeinnützigen Einrichtungen für Bildung und eine passende Art der Geselligkeit, von gemeinsamen Badegelegenheiten u. dgl. in Erwägung kommen.[231]

Schließlich wäre noch darauf hinzuweisen, daß bei der Anlage von derlei Wohnhäusern und Wohnhausanlagen, sowohl kleineren als auch größeren Umfanges, die ästhetische Ausgestaltung nicht als nebensächlich betrachtet werden soll. Bei aller in der Regel durch die Bauökonomie gebotenen Einfachheit der äußeren und inneren Ausstattung soll doch ein nüchternes, allzu einförmiges Äußere vermieden und ein freundlicher, einladender Eindruck angestrebt werden. Hierzu empfiehlt es sich, von reichen, ohne Notwendigkeit angewendeten architektonischen Formen abzusehen und die Anlehnung an gute Vorbilder der einfachen heimischen Bauweise zu suchen. Die wechselnde Anwendung von verputzten Flächen, Ziegel- oder Bruchsteinmauerwerk mit sauberer Verfügung, von glattem und verschiedenartigem rauhem Verputze, eine geschickte Austeilung der Fenster mit einiger Abwechslung in deren Form und Größe, die Anbringung von Veranden, Erkern und Baikonen, eine geschmackvolle Wahl des Anstriches, die Anbringung von Blumengittern bei Fenstern zur Ausschmückung durch die Inwohner mit selbstgezogenen Blumen, eine kräftig wirkende Dachform u. dgl. reichen hin, eine nüchterne Eintönigkeit zu vermeiden. Sowohl bei der inneren als auch bei der äußeren Ausstattung ist auf eine saubere, sorgfältige, keine häufigen Erhaltungsarbeiten erfordernde, dauerhafte Ausführungsweise besonderes Augenmerk zu richten. Bei größeren Wohnhausanlagen bietet die ohnehin erwünschte und notwendige Verschiedenheit der Größe der Wohnungen Gelegenheit, durch wechselnde Grundrißformen und Gruppierung der Fenster, Vermeidung zu strenger Symmetrie, verschiedenartige Dachausbildung u. dgl. eine genügende Abwechslung in die äußere Erscheinung der einzelnen Häuser oder Häusergruppen zu bringen.

Im folgenden soll noch kurz die Vorsorge für die Unterbringung alleinstehender Personen besprochen werden. Beim Eisenbahnbetrieb kommen als solche hauptsächlich Angehörige der Diener- oder Unterbeamtenkategorien und allenfalls auch höher qualifizierte Arbeiter in Betracht, für die entweder entsprechende abgesonderte Räume in Familienwohnhäusern geschaffen oder besondere, eigens für diesen Zweck erbaute Ledigenheime zur Ausführung gelangen.

Zur Erbauung von sog. Schlaf- oder Logierhäusern, wie solche in Großstädten zur gemeinsamen Beherbergung alleinstehender Personen von den städtischen Körperschaften oder von gemeinnützigen Vereinen errichtet wurden, und die mehr oder weniger den Charakter von Massenquartieren an sich tragen, liegt bei den Eisenbahnen kein Bedürfnis vor. Für derartige Logierhäuser, Männer- oder Frauenheime, sind die Anlagen, die von der nach ihrem Begründer Lord Rowton benannten »Gesellschaft m. b. H. Rowton houses« in England geschaffen wurden, vorbildlich geworden.

Derartige Gebäude sind meist in langgestreckte, schmale Trakte aufgelöst, die in den Stockwerken aneinandergereihte gemeinschaftliche Schlafsäle mit beiderseits eines Mittelganges eingebauten Schlafkabinen enthalten. Die schmalen Trakte erhalten an beiden Längsseiten Fenster, so daß es möglich wird, jede Schlafkabine durch ein eigenes Fenster oder einen eigenen Fensterflügel unmittelbar beleuchten und ins Freie lüften zu können. Die Größe der Schlafkabinen wird verschieden bemessen; in den Rowton houses beträgt sie 1∙5 × 2∙3 m (3∙5 m² Bodenfläche). Eine mustergültige Anlage dieser Art ist das von der Kaiser-Franz-Josef-Jubiläumsstiftung für Volkswohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen im Jahre 1910 erbaute fünfte Männerheim in Wien, XVII. Bezirk, bei dem alle bei den früheren Bauten gewonnen Erfahrungen verwertet wurden. Es enthält Schlafkabinen von zweierlei Größe, 1∙55 × 2∙25 m (3∙5 m²) und 1∙90 × 2∙60 m (4∙94 m²). Die größeren Kabinen haben als Einrichtung ein vollständiges Bett, ein Waschbecken mit Wasserzulauf, einen Klapptisch, einen Wandspiegel, einen Stuhl mit Unterfach und einen Kleiderrechen. Bei den kleineren Kabinen entfällt das Waschbecken, der Klapptisch und der Spiegel, hingegen sind im gleichen Stockwerke für die Bewohner der kleineren Kabinen gemeinsame Waschgelegenheiten vorgesehen. Um bei den kleinen Ausmaßen der Kabinen den Luftraum des gemeinschaftlichen Mittelganges auszunutzen, sind die festen Abteilungswände der Kabinen nicht bis an die Decke, sondern nur 2 m hoch über dem Fußboden geführt; der restliche Zwischenraum bis zur Decke der 2∙85 m hohen Säle ist zum sicheren Abschluß der einzelnen Kabinen mit Drahtgittern verschlossen. Die Trennungswände haben unten Ausschnitte, um die Luftzirkulation zu fördern. Das hochgelegene Erdgeschoß ist zur Unterbringung der Verwaltungsräume, der Tagesaufenthaltsräume für die Schlafgäste (Saal für Raucher, Saal für Nichtraucher, Lesesaal, Schreibzimmer, Speisesaal), für Kochräume und die Anstaltsküche, das Souterraingeschoß für das Gepäcksmagazin, für den Kastenraum zur Aufbewahrung der Kleider, für Umkleideräume, für Putzräume, Badegelegenheiten u. dgl. ausgenutzt. Abortgruppen sind in allen Stockwerken vorhanden.[232]

Die weitgehende Raumausnützung in solchen Logierhäusern ist bei den gering bemessenen Benutzungsgebühren zur Sicherung der Rentabilität notwendig. Es sei erwähnt, daß in den Wiener Männerheimen der Kaiser-Franz-Josefs-Jubiläumsstiftung die Benützungsgebühren bei Anweisung der kleineren Schlafkabinen für eine Nacht 60 h, für zwei Nächte 1 K, für 7 Nächte (eine Woche) 2 K 80 h, für die größeren Kabinen 80 h, 1 K 40 h und 4 K 20 h betragen.

Bei Ledigenheimen für Eisenbahnbedienstete wird in der Regel eine höhere Benützungsgebühr, bzw. ein höherer durchschnittlicher Mietpreis eingehoben werden können. Es empfiehlt sich daher nicht, bei solchen Ledigenheimen die gemeinschaftlichen, in Kabinen unterteilten Schlafsäle beizubehalten, sondern die Schlafräume zwar ebenfalls beiderseits eines Mittelganges, jedoch als vollständig abgeschlossene Zellen auszubilden und deren Bodenfläche mit 8 m² zu bemessen. Für die unmittelbare Belichtung und Lüftung jeder Zelle durch eine eigene Fensteröffnung ist Sorge zu tragen. Die Größe der Zelle von 8 m² gestattet die Einrichtung mit einem vollständigen Bett, einem Schrank, einem Tisch, einem Stuhl, Spiegel und Kleiderrechen, außerdem mit einem Waschbecken mit Zuleitung. Werden die Zellen mit Rücksicht auf die höheren Installationskosten nicht mit einem Waschbecken ausgestattet, so ist in jedem Stockwerk ein besonderer gemeinsamer Waschraum vorzusehen. Solche Ledigenheime müssen ferner ausreichende, gut zu lüftende Aborträume und gemeinsame Räume für den Aufenthalt zur Tageszeit enthalten, ferner sollen Kochräume vorhanden sein, in denen sich die Inwohner selbst Speisen zu bereiten in der Lage sind, insofern nicht durch einen Küchenbetrieb für eine billige Verköstigung vorgesorgt wird. Zweckmäßig sind Trockenräume für nasse Kleider, an Badegelegenheiten mindestens Brause- und Fußbäder. In solchen Ledigenheimen ist ferner die Wohnung für einen Wärter oder Hausaufseher, eine Waschküche mit Plättzimmer notwendig. Wenn irgend angängig, sind größere derartige Gebäude mit Zentralheizung und elektrischer Beleuchtung auszustatten, wodurch die Reinhaltung und die Feuersicherheit erhöht und der Betrieb vereinfacht und in der Regel auch verbilligt wird.

Ist nur für die Unterbringung einer kleineren Anzahl alleinstehender Bediensteter Sorge zu tragen, so können die betreffenden Räume auch in Familienwohnhäuser einbezogen werden, wobei sie jedoch womöglich einen abgesonderten Zugang erhalten sollen. In solchen Fällen kann ein Schlafraum je nach dessen Größe auch für zwei und mehr Personen bestimmt werden. Das österreichische Arbeiterwohnungsgesetz setzt die Bodenfläche solcher Wohnräume zur Aufnahme einer Person mit mindestens 8 m², für 2 Personen mit 12 m²., für drei Personen mit mindestens 20 m² fest; mehr als drei Personen sollen in einem Wohnraum nicht untergebracht werden. Es empfiehlt sich ferner, auch bei solchen kleineren Unterkünften für alleinstehende Bedienstete einen gemeinsamen Waschraum und eine kleine gemeinschaftliche Küche vorzusehen.

In diese Gattung von Wohngelegenheiten gehören auch die bei den österreichischen Staatsbahnen mehrfach ausgeführten Kasernen für Oberbauarbeiter, die längs der freien Bahnstrecke in unwirtlichen Gegenden keine passenden Schlafstellen finden können. Für diese meist unentgeltlich oder gegen eine geringfügige Gebühr zur Verfügung gestellten Räume wird demgemäß auch eine einfache Anordnung gewählt. Je nach der Kopfzahl der Arbeiterpartien werden ein oder mehrere gemeinsame Schlafräume mit höchstens je 10 Betten und mit einer Bodenfläche von je 4 m² für jedes eingestellte Bett vorgesehen, weiters ein gemeinsamer, in das Gebäude einbezogener Vorraum als Zugang zu den Schlafräumen, Aborte, ein Waschraum, ein Küchen- und ein Kleidertröcknungsraum.

Literatur: Arbeiterwohnungen. Schweiz. Bauztg. 1893. Bd. 2. – Meyer, Erbauung, Einrichtung und Kosten von Arbeiterwohnungen. Ztschr. f. Architektur und Ingenieurwesen. 1902. – Stübben, Ausgeführte Arbeiterwohnhäuser der Rheinprovinz. Festschr. d. Rhein. Ver. z. Förderung des Arbeiterwohnungswesens. Düsseldorf. 1902.

Nebesky.